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自EB-5投资移民进入新法时代后，乡村TEA(无排期通道)与就业创造(绿卡安全基础)成为了投资者最核心的关注点。 前者关系到是否符合20%乡村签证预留类别，后者关系到绿卡申请的核心基础。 而今天要介绍的马蹄湾颐养社区项目，正是一个将乡村TEA红利、高刚需养老市场、清晰资金结构以及已开工建设完美结合的优质选择!
 打破传统的高端度假式颐养社区 马蹄湾颐养社区项目，是一个位于德克萨斯州奥斯汀郊区的高端养老社区项目，地址坐落在马蹄湾市银石环路122号。 项目总成本约1.091亿美元，计划募集EB-5资金4800万美元，对应60位EB-5投资人。 项目符合乡村TEA资格，属于EB-5新法下20%乡村地区签证预留类别。
 项目规划为一栋4层高的高端建筑，共计180个养老公寓单元。 产品设计精准覆盖了长者群体的不同生命周期—— 独立生活单元(114个)：针对健康、追求高品质退休生活的长者; 协助生活单元(48个)：为需要日常行为协助的长者提供支持; 记忆护理单元(18个)：为患有认知障碍的长者提供专业的特殊看护。 入住居民可在同一个社区内实现不同护理等级之间的无缝转换。 即使未来护理需求发生变化，也无需搬离熟悉的生活圈与社交圈。 社区配套完美延续了高端度假村的定位，设有多个主题餐厅、酒吧、全功能健身与健康中心，甚至配备了高尔夫模拟器、推杆练习果岭、匹克球场、度假式泳池以及宠物护理中心，全方位满足高净值长者的精神与生活需求。 项目打破了大众对传统养老院的刻板印象，将其打造为一座融合居住、专业护理、度假社交和健康管理于一体的高端智能化颐养社区!
 项目核心优势 马蹄湾项目的第一个核心优势是乡村TEA身份。 在EB-5新法下，乡村地区项目享有20%的签证预留类别，对来自排期压力较大的国家和地区的申请人来说，具备更高关注价值。 同时，乡村项目也通常被市场视为更受移民局优先处理的类别之一。 其次，该项目虽然属于乡村TEA，但并不偏远。 马蹄湾市位于德州知名湖畔度假区域，距离奥斯汀车程约45分钟。 周边有马蹄湾度假村、LBJ湖、多个锦标赛级高尔夫球场、码头、自然公园、医疗中心以及公务机服务中心。 这意味着项目既能轻松斩获移民政策红利，又能完美承接奥斯汀和圣安东尼奥两大都市圈的人口与财富外溢!
 第三个优势，是周边目标客群质量较高。 根据项目数据显示，地块周边3英里范围内的常住人口中： 自有住房率达90.1%; 住宅价值中位数约66.67万美元(均价约84.97万美元); 家庭平均年收入约15.96万美元。 充沛的区域财富基础，为项目未来的入住率和高客单价提供了强有力的消费支撑。
 老龄化巨浪下的刚需供需风口 马蹄湾项目所切入的，是全美最具确定性的赛道之一——高端颐养社区。 当前，美国婴儿潮一代正加速步入老龄化阶段。 预计在2020年至2030年间，养老社区的主要目标市场(75岁及以上人口)将激增约44%。 而在项目周边10英里范围内，目前养老床位缺口已达983张，预计到2030年该缺口将进一步扩大至1250张以上。 由于该区域内超过10年未有新养老社区落成，且未来3年内暂无同等级别的竞争对手，马蹄湾项目面对的是一片拥有成熟高收入客群、且长期供不应求的蓝海市场! 目前周边同类型项目的平均入住率已高达93.3%，承接逻辑非常清晰。
 资金结构与就业创造 对于EB-5投资人来说，项目是否真实开工、资金是否到位、EB-5资金在整个资本结构中的位置，都是必须重点关注的问题。 马蹄湾颐养社区项目总成本约1.091亿美元，资金结构主要由三部分组成—— EB-5高级贷款4800万美元，占项目总成本约44%; C-PACE贷款3850万美元，占项目总成本约35%; 发起人股权约2260万美元，占项目总成本约21%。 EB-5贷款期限为3年，另有两个一年的延期选择，项目退出方式主要包括出售或再融资。 项目设置了开发商出资全部投入后EB-5方可放款的限制条件。 此外还引入了完工担保、有限还款担保、I-526E拒签还款担保以及诚信追索权等多层硬核风控条款!
 移民局要求每位投资人需创造10个合格就业岗位。 而根据权威第三方机构Baker Tilly的分析报告，马蹄湾项目预计将创造777个就业岗位。 折算下来，平均每位投资人可分得约13个就业岗位。 这种富余的就业缓冲，大大降低了未来申请永久绿卡(I-829阶段)时的不确定性!
 预计2028年完工 相比于停留在图纸上的概念项目，马蹄湾颐养社区目前开发所需资金已完全就位，并已正式进入全面施工阶段! 2026年第二季度：项目正式开工施工; 2028年第一季度：项目完工，创造足额就业; 2029年第二季度：预计实现EB-5投资款退出。 对于EB-5投资人来说，项目时间表清楚，有助于判断资金使用、就业生成以及退出节奏。
 合作方背景 一个养老地产项目能否真正落地，除了市场需求，还要看开发团队和运营团队。 本项目发起人为Falcon Senior Housing，团队拥有超过50年的综合经验，过往参与多户型住宅、酒店、办公楼、工业物业等开发及管理，累计开发超过1400套甲级多户住宅项目。
 项目运营伙伴为Silver Point Living，总部位于德州，累计参与设计超过100个养老社区项目，并在德州及俄克拉荷马州运营管理多个养老社区，业务覆盖运营管理、开发、收购及第三方管理等领域。 区域中心方面，EB5 Capital成立于2008年，项目组合遍布美国15个州，披露总开发规模超过64亿美元，EB-5募集金额超过16亿美元，服务超过2600个投资移民家庭，并已有多个项目完成还款及I-956F获批记录。 对于EB-5投资人而言，成熟的区域中心、专业开发商和养老运营团队，是项目执行能力的重要参考!
 美成达实地考察 再完美的纸面数据，也必须经得起实地的检验。 美成达始终秉持严谨的选项目原则，绝不盲信材料。 今年3月中旬，美成达大邱总亲自远赴德州奥斯汀及马蹄湾项目现场进行了深度的实地考察—— ✔项目地块的交通极其便利，与奥斯汀市区保持黄金通勤距离，确实能无缝吸纳城市的高净值退休人群。 ✔周边的度假高尔夫球场及医疗中心配套已经非常成熟，整体社区氛围醇厚，养老和高端度假需求非常真实迫切! ✔现场施工井然有序，项目方也展现出了极高的执行力。
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