新一轮房地产去库存措施袭来 农民成为“去库存”重点

　　多项措施出台鼓励农民购房 而一线城市楼市呈现极速回暖的态势

　　猴年伊始，各省级的新一轮救市政策便陆续出炉。记者发现，在福建、江西等省出台的房地产救市政策中，鼓励农民购房已经成了标配，而农业银行甚至推出“农民安家贷”，该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品。

　　不过，由于年后一线城市楼市回暖过快，在全国楼市政策放宽的时候，一线城市却在酝酿政策收紧。

　　日前，福建省政府下发了《关于化解房地产库存的若干意见》（下称《意见》）。

　　福建省政府下发的《意见》表示，二套房贷款首付最低三成；收购或租赁商品房,作公租房；将库存商品房, 转为养老等用房，同时，部分商业办公用地，可转商住用地：优化开发用地供应。

　　各地密集发布去库存政策

　　2月14日，江西省人民政府官网也挂出了消息称，江西省人民政府下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》（下称《通知》），以强有力的20条举措促进房地产市场持续稳定发展。

　　农历新年后，一线城市楼市呈现极速回暖的态势。

　　昨日，上海一个均价8万元/平方米的楼盘开售，光是两房单位便需要近千万元才能入手，但是火爆程度超乎预计，300多套楼盘一日售罄，开发商入账30余亿元。

　　二手房方面，上海的二手房提价幅度也很惊人。有数据显示，比节前提价50万到100万元的不在少数，

　　而此前，深圳楼市已几近疯狂，连续疯涨达到16个月。

　　因此，在全国各地楼市政策放松的时候，一线城市的政策却在收紧。

　　市场消息称目前深圳市正在研究房地产调控政策，正在讨论的调控措施包括将购房者的社保缴纳要求由1年改为3年、营业税免征由2年改为5年等。春节假期后的一周内，深圳二手房中介正在参照新的社保要求重新核实购房者资格。

　　此前，银行已经出招限制深圳中介炒房。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　“福建新政策力度较大，特别是针对商办用地可以改住宅，政策力度超前。有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象”。

　　农民成为“去库存”重点

　　《意见》特地提及支持农民进城购房，表示各级政府要制定鼓励农民进城购房的政策措施，落实户籍改革方案和居住证制度，进一步简化农业转移人口购房落户手续。

　　同样的政策出现在江西。《通知》中就有鼓励农民进城买房一项。

　　而上周五，中国农业银行还发布新闻称，近日农业银行推出“农民安家贷”产品，该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品，致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求；降低贷款成本，对首付款比例达到30%及以上的贷款，实行优惠利率，并鼓励分行因地制宜，提供利率优惠，解决农民融资贵问题等。

　　“显而易见，农民工市民化和农民进城购房，已经被列为去库存的重要路径了，尤其是三、四线城市的库存。于是，近两三个月很多省级与市级政府，响应中央号召，纷纷出台相关政策，比如对农民购房进行补贴。”上海易居房地产杨红旭分析称，农业银行此次针对农民群体推出贷款产品，降低贷款门槛是支持，但更重要的支持是利率优惠，未来还要观察，给农民的贷款利率能有多大折扣。

　　三、四线城市效果较好

　　“从近期各地出台的地方细则和一些金融措施看，对于农民工购房将会提供一系列新的刺激政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于农民工来说，能够凭借此类新的购房政策，积极进入城市进行购房。此类政策对于三、四线城市可能会有一个较好的效果，这可能会使得三、四线城市的去库存效果得到较好的体现。

　　业内： 三、四线有望止跌二线将成为市场热点

　　中原地产张大伟表示，分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。“特别是2015年的持续降息后，一、二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三、四线城市因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续”。

　　因此，张大伟判断，2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，楼市政策继续宽松。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，而未来的2016年房地产市场二线城市将成为市场热点。

　　严跃进认为，三、四线城市的购房政策相对宽松，这对于房价的走势来说也会有影响：“总体上，三、四线城市房价将基本上终结此前下跌的态势，即呈现止跌的现象。对于部分学区资源较好的住房，可能会率先涨价。而部分相对郊区的楼盘，基本上呈现价格稳定的态势。但无论如何，三、四线城市房价下跌的历史基本上已经过去，不应该再过于幻想此类城市房价的下跌。”

　　不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言，对于农民而言，如果真的有自住需求、想要去城里生活、有一定的购房能力，利用贷款购房，则利国利己。但如果不想自住，而只是觉得有政策性贷款，不贷款白不贷，想跟风占国家便宜，则贷款购房并非上策，“中小城镇的房产增值性差，万一未来收入低于预期，还不上贷款也很麻烦”。