60豪宅项目或“短兵相接” 多因素促豪宅市场爆发

　　随着近两年的“地王”项目入市，叠加部分豪宅项目后期，2016年，豪宅之间的争夺战将更为激烈，中原地产的统计数据显示，将有60个项目进入10万+的竞争市场，2016年将迎接顶豪大战最血腥的一年，豪宅之间的“短兵相接”或将难免。

　　过去的2015年成为业内公认的豪宅“元年”，去年年内单价超10万的商品住宅共成交了261套，创造了历史纪录，总成交额高达135亿，是过去历史总和的数倍。亚豪机构市场总监郭毅表示，如果说2015年是豪宅元年，那么2016年无疑将成为豪宅的“进击年”。

　　60豪宅项目或“短兵相接”

　　中原地产的一份最新统计数据显示，2016年将有60个顶豪项目入市，其中，有35-40个项目是2015年已经销售，且出现过8万+以上的签约，未来一年售价都将有望问鼎10万+。此外，还有10个老项目将入市，新的地王项目也有10块以上将入市，预期售价都在8万-10万+。

　　中原地产的统计还显示，2015年年内单价超10万的共有261套商品房住宅成交，创造了历史纪录，总成交额高达135亿，是过去历史总和的数倍。

　　但从成交情况看，依然集中在少部分项目，成交套数超过十套的顶豪项目依然集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院、西宸原著等少数几个项目中。其中，盘古大观成交96套、万柳书院成交44套、使馆壹号院成交28套、琨御府成交15套、西宸原著成交13套、泛海国际成交10套。

　　“按照未来一年60个顶豪项目，每个项目预期入市按50套左右计算，待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京一年10万+历史纪录只有260套，即使计算到8万+签约所有居住类也只有673套，也就是2016年的顶豪库存即使乐观，需要去化也高达5-10年，市场的竞争将越来越激烈。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　激烈的竞争使得房企使出浑身解数，郭毅告诉记者，不少房企都在豪宅产品上做加法，精装品质升级、尽量增加赠送面积，同时，总价上做减法，减小单套面积，产品规划、功能分割更加精细。“在产品打造上，新兴公寓豪宅产品的审美标准、所采用的新技术等相比老牌豪宅已高出几个等级，更能迎合目前市场新兴豪宅消费主力的品位，因此蓄客能力也不容小觑。”郭毅认为。

　　多因素促豪宅市场爆发

　　在业内人士看来，豪宅产品遍地开花与地价密不可分。

　　郭毅告诉记者，自2013年土地拍卖加入竞建自住房后，“面粉贵于面包”的高价地块开始频频出现，并且在2015年达到顶峰，土地市场“逢拍必火”，高价地逐渐向五环甚至六环蔓延，而核心区域地块成交价更是屡创新高。在此背景之下，大量处于临界价格点的普宅项目纷纷提升价格迈入公寓豪宅行列，基数增大也使得豪宅市场成交出现快速增长。

　　易居房地产研究院研究员谢金龙认为，当前国内外经济形势不容乐观，股市风险较大，投资渠道收窄的情况下，豪宅公寓作为一类兼具投资和消费功能的产品，抗跌保值效果相对较好。此外，这类产品较高的资金接纳能力，以及较高的杠杆比率，很好地迎合了一些高净值人群和一些专业投资机构的需求。预计2016年上半年，在楼市持续复苏的背景下，豪宅公寓市场还将保持温和增长或高位运行的态势，成交依旧会较为活跃。

　　“从未来发展趋势来看，2015年成交的住宅用地中能够出产豪宅项目的多达23宗，而其中至少10个项目有冲击10万+的可能，因此预计2016年北京公寓豪宅市场供应量将有所增加，而顶豪项目所占比重也将进一步加大，如果说2015年是北京豪宅市场的元年，那么2016年将成为豪宅市场进击的一年。”郭毅说。

　　销售压力不容小觑

　　尽管不少房企对豪宅市场保持乐观，但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在高库存的背景下，豪宅的销售压力尚存。

　　“虽然还存在需求空间，但无论是从总量上讲还是从结构上讲，北上广深等一线城市的去化压力都不小。以北京楼市为例，2015年北京低谷反弹，商品住宅成交面积大涨近四成，而供应量也缩减了两成多，但即便如此，北京商品住宅的库存面积仍然只降低了不到6%，可见北京楼市库存压力之大。火热的北京尚且如此，更何况三四线城市。”胡景晖表示。

　　据伟业我爱我家数据中心统计，2015年，北京市商品住宅新增供应面积为1009.54万平米，同比减少了22.7%；成交面积为1094.47万平米，同比增加了35.5%；而存量面积为1406.53万平米，同比仅降低5.7%。

　　胡景晖表示，虽然在需求侧的推动下，北京等一线城市的楼市未来还算乐观，但豪宅化趋势却使得总量去化的问题之上又有了结构性的去化问题。2016年下半年到2017年将会有大量的豪宅进入市场，楼市供给侧的这一变化与需求侧以改善型购房为主的现实并不匹配。所以，从豪宅到整个楼市，从北京到全国，2016年的去化形势都不容乐观。