五线城市农民工成购房主力 销售称“丈母娘房”仍是刚需

　　编者按：由于各路媒体多集中在北上广等一线城市，因此，对于当下三、四线城市房地产市场去库存压力究竟有多大，普遍缺乏感性认识。今年春节，记者们纷纷返乡遴选了几个样本地区，力图通过他们的实地观察和感受，帮助读者增加一些对三、四线城市房地产市场的了解。

　　四、五线城市楼市去库存一直是市场关注的焦点，农民工进城被认为是消化楼市库存的主力之一。在业内人士看来，降价是房地产开发商去库存的重要手段。

　　春节期间，《证券日报》记者在河南省安阳市汤阴县走访时了解到，多处在建商品房出现开发商跑路以至于陷入停工状态，部分商品房存在以“促销”方式变相降价，而当地政府也在通过各种方式“维稳”楼市。

　　不过，一些商品房的销售商却告诉记者，大幅降价的可能性很小，农民工仍是购房的主力，尤其是“丈母娘房”市场仍然存在。

　　价格未出现大幅下降

　　位于河南北部的汤阴县人口约为50万人，目前按照安汤（安阳、汤阴）一体化规划，正进行着新城建设。在汤阴县县城东部，一座新城已经显现出新模样：汤阴县的公立医院已经基本完成了搬迁，附近的小学、初中、高中学校等基础设施比较完善。新城规划的逐步实施，让这里的房地产开发如火如荼的进行。在当地房地产开发商看来，随着基础设施的逐步完善以及商业进驻，这个地区具有投资价值。

　　当地的居民告诉记者，其三年前在汤阴县医院新址附近购置一套商品房，当时的价格是在2100元/平方米左右，时至今日，这套商品房已涨至2890元/平方米。

　　一位房地产销售人士向记者介绍，目前汤阴县在售的商品房价格在2200元/平方米-3700元/平方米。“销售价格在3700元/平方米的商品房属于高档小区，仅有一处。大部分价位区间就是2800元/平方米至3300元/方米左右，不同的地段、不同的开发商、不同的交房时间导致房价不同”。

　　记者在走访时看到，除了已经建成在售的商品房小区外，还有多处新建未完工的商品住宅区。此外，当地也存在开发商跑路而停工的商品房小区，这些商品房大都已经封顶。记者在汤阴县政通路看到了两处在建商品房小区，其中富海华霆小区因开发商资金链断裂停工，其旁边的皇庭御景小区则因开发商跑路被当地政府接管继续建设。

　　在房地产开发大行其道时，当地很多人都认为，商品房建设过多出现过剩现象，有些人担心房价下跌而在犹豫是否买房。

　　对于当地房价是否会下降一事，多位房地产销售人士认为，大幅下降的可能性很小。

　　一位房地产销售人士向记者表示，“除了跑路的开发商，一些资金能力较强的开发商会考虑成本及投资回报，每平方米仅拿地成本及建设成本等加起来都超过1500元，不可能为了去库存就大规模降价”。

　　尽管多位销售人士称房价下降的可能性较小，但也有售楼处工作人员向记者介绍，公司正在进行尾盘促销活动，折合加起来价值约为2万元，对于一套总价30余万元的住宅来说，降幅比例约为6%左右。

　　农民工成购房主力

　　在多位销售人士看来，房价降不下来的主要原因是刚需的存在。

　　多位销售人士向记者介绍，除了县城居民购房外，农民工尤其是离县城较远的乡镇居民是购房的主力。“有些乡镇当地风俗是男子娶媳妇儿条件之一就是在县城有一套房子，不然男子很难娶到媳妇儿。有些家长为了孩子不得不贷款买房”。

　　在某项目售楼处，一位房地产销售人士向记者出示了购买该处商品房的名单，其中来自离汤阴县县城较远的五陵镇、瓦岗乡等四个乡镇购房住户较多，占比超七成。

　　对于农民工大规模进城一说法，一位当地人士向记者介绍，在农村当地自建房也需要十几万元，因此，有些人就考虑在县城买一套房子。

　　其实，除了农民进城务工以及收入提升等经济因素外，政府也给予了大量政策支持。2015年，中央经济工作会议提出，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”。

　　“孩子的教育也是农民工进城考虑的因素之一。现在农村的学生都能在县城学校上学。目前县城较好的学校都在建分校，未来县政府还将规划建设新学校，这也能吸引很多农民工进城买房”。另外一位售楼处工作人员告诉记者。

　　不过，当地一位已购房人士向记者表示，买房容易养房难。加上物业费、暖气费等支出，其每年在房子上的投入也不少。如若没有稳定的经济来源及后续保障，农民工买房的压力也很大。