房产众筹平台普遍惨淡 炒房看上去很热

　　有律师表示，众筹购房的方式与非法集资的界限不清，可能构成非法经营罪

　　■本报记者 李 冰

　　北上深楼市近期持续升温。有趣的是，房价的暴涨又一次让众筹进入公众视野，一大批房屋中介所谓的“众筹”买房开始引发众人的关注。

　　中投顾问研究总监郭凡礼对《证券日报》记者表示：“房地产众筹主要分为营销推广、理财投资和众筹建房三类。”他表示：“各房产众筹平台出现的各种首付贷和房产众筹产品是这次房产热潮的主力军，购房者自发组成的众筹凑款买房则起到推波助澜的作用。目前房产众筹处于灰色地带，面临政策风险较大。”

　　零壹财经数据部总监赵金龙对本报记者说：“国内涉及房产众筹的平台大概在25家左右，上线的项目数量并不多，整体表现还是非常谨慎。”

　　一线城市楼市火爆

　　房产众筹平台普遍惨淡

　　据克而瑞研究中心提供的数据显示，以2015年2月-2016年2月为区间统计，楼市价格北京均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。新年伊始，虽然出台的各项利好政策并非针对一线城市，但市场心理产生变化，一线楼市持续高烧，售楼处一派火热景象。此外，更是催生了一系列杠杆炒房、“场外配资”的投机心理。

　　与之相对应的房产众筹平台却是另一番景象，根据零壹财经提供给《证券日报》记者的数据显示，2016年已经过去两个多月，并未观察到新上线的房产众筹平台，在房产行业乱象及政策不明的情况下，市场表现似乎相当谨慎。

　　赵金龙对记者称，“据我们观察，2015年全年房产众筹不到50亿元，房产众筹平台的首付贷产品更是可以忽略不计。如果说对房产行业有影响的话，那应该是线下部分造成的。”

　　盈灿咨询高级分析师张叶霞也对本报记者表示：“房产众筹平台在2015年出现较大幅度增长，但并未随着2016年炒房热出现明显增加。”

　　赵金龙谈道，“目前国内涉及房产众筹的平台大概在25家左右，包括平安好房、无忧我房、搜房网、众筹网金、房金所、安家贷、京东众筹、团贷网（房宝宝）等，上线的项目数量并不多，整体表现还是非常谨慎。值得注意的是，北斗云筹、微投房两家平台已无法打开，众筹网在2015年3月-5月完成3个房产众筹项目后便不再涉及房产项目。”

　　特例平台10分钟完成募集

　　购房价却低于市场价100万元

　　在普遍“惨淡”的行情下，拼房网显得格外与众不同。“我们‘1502项目’上线不到10分钟就完成了。”本报记者以投资者的身份致电拼房网的客服，他如此表示。

　　据资料显示，拼房网创立于 2015年，属于深圳前海科瑞迪资产管理网络科技有限公司，注册资本1000万元。其官网称，拼房网是国内首家二手房（房源、代理、租房）地产众筹平台。据客服介绍，该平台的具体流程：推出房源——根据房产情况计算众筹金额——发起众筹——融资成功——购买房产——1年后回购或出售——按众筹份额获取收益。

　　前述的“1502 项目”目前已经募集完结，众筹资金150万元。在该项目融资表中显示，富通城四期12栋1502户，建筑面积82.76平米，购房价353万元，其中融资的150万元首付款中包括，定金20万元、首付款86万元、佣金8万元、税费6万元、月供20万元、备用金10万元。

　　但记者发现，在项目动态中最近消息更新于去年12月4日，而近3个月的进展如何并未有显示。对此，该平台客服解释称，“这是去年的项目，今年开始一直很忙，我们会尽快更新信息，目前项目已经做完了，房产证也抵押给了银行。”

　　《证券日报》记者随后登陆链家网查询到，富通城四期二手房普遍房价为每平米55000元—58000元左右。其中，有两套在售的83平米二手房，报价分别为500万元、580万元，均与拼房网的报价相去甚远。

　　“去年12月份富通城四期的均价在45000元—47000元左右，总价大概在 450万元—470万元上下”，链家销售人员表示。当记者借口称朋友去年353万（即前述众筹项目融资表的购房价）买到房时，他表示：“不可能，再低也不会低100多万元。去年听说有个最低的成交也是近400万元的。”

　　如此看来，拼房网的购房价似乎过低。对此，赵金龙对本报记者表示：“拼房网其盈利方式无非是靠交易手续费。”据他了解，在深圳楼市整体上涨的背景下，有的项目持有4个月后收益率高达77%。目前，监管方对房贷行业盯的紧，政策风险不可忽视，楼市也不可能一直疯狂下去，所以众筹到的房产也可能有贬值风险。

　　“我们不保本保息。对房产会考察评估，大概2天内完成，而且公司的资金是由第三方易宝支付资金托管，也有法律顾问团队 。”对于存在的风险，拼房网客服如此回应。

　　民间凑份子众筹存风险

　　发起人或涉及非法集资

　　明知道有风险，但想众筹买房的人却不在少数。除了通过众筹平台买房外，据了解还有一种民间凑份子的众筹买房方式。实际上就是几个朋友凑钱付首付，备好两年左右的月供资金，筹资的人签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。

　　而这种联合炒房的极端是“包楼”，即一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，然后留着慢慢卖。

　　“这周已经有4个朋友跟我商讨过要不要众筹买房。”一位想买房的李女士人士对《证券日报》记者称，她对众筹买房有些犹豫，但十分动心。“我身边有的朋友已经众筹买了房，虽然知道会存在一些风险，但朋友之间互相信任，而且现在不买房钱放在手里也是亏的。”

　　大学刚毕业没多久的小赫称，“看着房价一直在涨，再涨就买不起了，所以很想众筹买房，但身边的朋友都没有这个实力，也挺着急。”他认为，与其找不到众筹买房的伙伴，不如找一些能众筹买房赚钱的平台去投资买房。

　　不过，这些方式也不安全。如果未来的房产证上只登记了一个人的名字，那么该房子就属于个人私有财产。即使一起众筹的出资人有过分成协议，也可以根据借贷关系解决，只需要将其他出资人的资金归还即可，那笔升值的资金很有可能落入房主个人口袋。

　　中国经济体制改革研究会首席法律顾问谷辽海律师接受《证券日报》记者采访时表示：“从司法实践中的诸多案例来看，众筹买房对购买商品房（资料、团购、论坛）缺乏足够资金的年轻人来说具有巨大的诱惑力，而通过网络平台众筹买房具有相当大的法律风险，若一旦有问题，众筹的发起人有可能会涉及到非法集资方面的犯罪。”他进一步解释称，在司法实践中，众筹的发起人往往通过互联网平台这一媒介向社会公众即社会不特定对象吸收建房资金，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，可能会以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

　　北京市人大常委会立法咨询委员会委员杨兆全也对本报记者表示：“以投资为目的的众筹买房面临极大的政策风险，因为这种方式会人为非理性地推高房价，与国家政策目标相违背，随时存在被政府叫停的可能。其次，众筹购房的方式，与非法集资的界限不清，从普通投资人进行资金归集，承诺回报，可能构成非法经营罪。再次，如果出现房价下跌，投资人损失会很大。在贷款偿还上，会产生纠纷甚至是法律诉讼。”