中国楼市去库存需6年半 未来买房需求会降低

　　2016年的春天还没有来到，新一轮房价上扬却已经开始。房价高企让多少人备受煎熬，渴望拨开迷雾，在政策选择、经济走向、城市分化、市场供需、人口变化和流动等诸多要素中，看清房价的真相和走势。

　　而近期各地的一些关于房价的调控举措，和一些有意思的言论，则让这个问题更加值得探讨。

　　过剩

　　大家都知道，今年中央经济工作会议上，提出的一项工作重点是楼市去库存。那么，中国目前到底有多少楼市库存呢？

　　根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的说法，把待售、在建和待开发的土地面积加起来计算，去库存大约需要6年半。

　　那么，谁来买这些房子呢？城镇人口。在以往轰轰烈烈的“进城运动”中，这一数字不断增加，但现在，决定住宅需求的城镇人口增速已经放缓：2012年开始，劳动年龄人口下降；2015年，流动人口数量首次减少；同一年，外出农民工数量年仅微增0.4%，并且已经凸显老龄化问题。

　　换句话说，新增住房总量的需求总量已经出现拐点，最需要去库存的三四线城市压力巨大。

　　然而，在一线城市以及具有产业、人口集聚效应的二线城市，房价却依然坚挺和上扬。在这些地方，每次房价呈现上升势头，就有大量买家迅速跟进，刚需需求、改善性置换需求、投资需求依然较大。

　　那么，在这些城市，房价上扬是否是因为突出的供需矛盾？

　　至少上海的供需矛盾看上去没那么尖锐。2015年，上海人均居住面积为24.16平米（上海社科院数据，同期北京为31.69平米）。同年，上海新建住宅销售面积2009万平米，存量住宅销售3034万平米；按90平米一套计算，可以满足50多万户居民首套和改善性住房需求，占上海市家庭户数的10%左右，供给不可谓不充裕。同期上海市常住人口2415万人，同比减少10.41万人，降幅0.4%，首次入围国内不断增加的人口负增长城市。

　　简言之，如果没有货币供给快速增长引发非理性抢购风潮的话，未来住宅需求压力将逐步减小。

　　原因

　　既然住房供给数量已经能够满足居住需求，那么触动百姓神经的价格问题如何呢？为什么部分城市会再次出现恐慌性抢购呢？

　　既然供给持续增长、劳动人口下降、经济下行压力较大，与房价密切相关的客观因素并不支持房价上行，那就只能从货币和预期的角度来解释。

　　2015年底，我国广义货币供给（M2）为139.2万亿元，是2008年47.5万亿的2.93倍，是2015年GDP67.7万亿的2.06倍。货币供给大幅增长、流动性明显过剩，推动物价上涨。由于住房兼具独特的投资属性，多年来房价更是不断走高，什么时候住房买入都是对的，晚买几年可能需要多支付几十年的收入，让没有坚决买房的刚需们后悔不已。

　　所以，近期房价上涨更多体现为对未来货币政策宽松的猜测和恐惧。房价还会上涨的心理预期，使得部分刚需一族倾其所有加入购房大军，社会闲置资金也选择投资房产保值。借助众筹买房、场外配资等杠杆手段，一些不具备购买能力的人也开始购房，带动房价快速上涨。

　　监管

　　因此，近期的一些监管手段就变得比较容易理解了。

　　一周前，彭博社称中国金融监管部门将出手打击“首付贷”行为，并据信深圳已经开始着手对本市存在的首付贷、高杠杆房贷等情形摸底排查。而此前沈阳被热炒又迅速叫停的“0首付”，则也是本轮房价上扬和监管呼声中的一个掠影。

　　房贷的首付比例，是国家对房贷的监管需求，也是银行用来防范风险的。在资金不足或极少量资金的情况下进行贷款，这种加杠杆的方式本来就容易催生风险。

　　值得注意的是，此前监管部门将首付比例从30%下调至20%，本身也是一种加杠杆；但这一下调是有范围界定的，是在“不限购”的城市加杠杆，本意是为了去库存。但现在，一些商业机构、房产中介进入的首付贷领域，则基本都是在一线城市，也就是说，用“曲线救国”的方式绕过了对于30%的首付比例要求。

　　为什么没钱还要借钱买？很简单，如果房价一直上涨，房子的增值部分就可能抵消借钱的本息，甚至从中得利。假设借了100万去付首付，利息按照10%计，一年也就是要还110万；但在上海、深圳此轮的房价暴涨中，一套房子可能一周内就涨了十几万甚至更多。

　　所以，投机就来了。此前侠客岛分析过的一月贷款增量中大部分没有流入实体经济的部分，也许就是去了楼市。

　　借钱买房的人也分几种。有的是刚需没钱借贷，可能现金流会产生风险；有的则是有资产但现金流不足从而借贷，因此就更属于投资甚至投机行为。用股民们熟悉的一个词来说，这大概就是房市内的“场外配资”了。

　　风险

　　08年的金融危机，源头就被认为是美国的“0首付”政策。当房价下跌较快时，购房者选择断供，但此时房产的价格已经不足以抵偿贷款额，风险就转移到了银行领域，引发流动性风险和系统性风险。

　　换句话说，本身一线城市的房地产市场已经不需要通过刺激，但首付贷等方式则人为制造了刺激。

　　不过，市场的风险也没有想象的那么大。观察者网的文章认为，估计不超过10%的购房者使用了首付贷，该文章同时援引《中国证券报》报道称，全国范围内，中介房贷放款规模超过50亿元的房产中介并不多，就规模而言，这种贷款比P2P小得多，目前全国总规模应该不超过1000亿元。

　　调控

　　对地方政府、尤其是去库存压力大的地方政府，应该怎么看待地产市场的调控？

　　侠客岛此前推荐过一篇黄奇帆的文章《新常态下的中国经济有何风险》，从中可以看到他对房地产领域产能过剩的一些独特观点。概括起来说，就是要依托土地储备制度，从源头控制房地产的开发数量，按照每1万城市人口配置1平方公里建设用地、每2万元GDP配置1平方米写字楼、每2万元商业销售值配备1平米商铺的比例，取得平衡。商品住宅，按照人均40平米计算进行建造即可，多了就会卖不掉。

　　存量住房怎么办？目前各地还在摸索。有人指出，政府低价收购一些存量商品房，用于进城农民工保障房和棚改安置、或者转化为城市停车楼场货重创空间，也不失为一条解决之道。毕竟，在目前一些城市的楼房价格与建设成本之间的差价，很多就是税费和土地费，政府已经征收过了。

　　走势

　　应该如何判断未来楼市的走向呢？

　　可以说，短期房价走势关键看货币。前文已经说到，货币供给答复增长、流动性明显过剩，物价已经走高。2月份的CPI突破2%已经说明了这一点。但与此同时，居民收入水平则显示出有效支付能力不足。这方面，可以用“房价收入比”来衡量。

　　“房价收入比”，即房屋总价与居民家庭年收入的比值，通俗讲就是一个普通家庭多少年的收入才能买得起一套住房。一般来说，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫。而根据易居研究院测算，2015年深圳房价收入比高达25.8，厦门、北京、上海、广州紧随其后，分别为15.5、14.5、11.9、11.8。这已经远远超过临界水平，而且越是一线城市和热点城市，房价收入比越高。

　　所以，如果保持货币政策的定力，降低房价上涨预期，购房需求就会延迟或者减少。

　　中期房价涨幅能否低于通胀水平，关键要看改革。

　　2011年以来，广义货币供应量基本稳定，最低是2014年的12.2%，最高是2012年的13.8%。但是，流动性过剩已经持续多年，稳健的货币政策只能控制货币供给增量，不能影响存量。近年来，大量资金游走在资本市场、社会融资、房地产等领域，所到之处都是波澜壮阔。

　　因此，只有实体经济效益好于房产投资，房价涨幅才能低于通胀水平，这就涉及深化改革这一深层次问题。唯有深化改革，提高实体经济盈利预期，引导数量庞大的货币存量进入到基础设施、公共服务、高端产业等发展滞后的领域，实现各个产业协调发展。

　　当社会资金均衡布局在不同领域时，房地产投资属性弱化，沉淀在房产的大量资金被分流，就意味着结束了众多资金涌入楼市的不正常局面，也结束了房子多了终身不愁，没有房子终身难求的扭曲状态。

　　从历史上看，过去的改革成果依赖于经济趋向自由、市场趋向开放、产权趋向清晰。现在改革的红利还远远没有释放完毕，简政放权、市场准入、产权明晰还有很多路要走，每向前走一步，实体经济就会向前发展一点。

　　而从长期来看，随着我国人口的老龄化、负增长，随着住房存量的不断增长，房地产将全面进入买方市场。同时，如果在未来真的有一批具备辐射能力的中心城市和城市群崛起，也将分流目前集中于北上广深的大量优秀资源，进一步推低这些地区的刚性需求和上涨预期。（文／北溪风）

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