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监管缺失 房产中介金融创新模式存隐性风险 导读 通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性，中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息，一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大，但房屋销售过程的不可预测风险较多，中间出现资金问题也时有发生。 本报记者 沈浪 上海报道 法律法规缺失、政府监管不到位之下，企业金融创新的商业模式难免触礁。 链家金融业务产业链近期由于被投诉事件被放到了前台。 上海市住建委2月24日回应，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开调查，处理结果将及时向社会公布。目前，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。 业内带有金融业务的大型房地产中介，除了链家，还有 世联行 （002285.SZ）、合富辉煌（00733.HK）。世联行2015年半年报显示，其金融服务业务收入同比增长116.68%。 一名业内人士对此评价称，公司扩张过快，对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话，迟早会暴露问题。 梳理公开资料不难发现，链家的金融业务链条是完整的，但就如银行一样有再严格的监管流程，执行不到位，问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后，则风险隐现。 “公司要规模，业务员要挣钱，竞争对手虎视眈眈，给客户提供丰富的业务品种那是必须的。超过法律和道德底线的事只能靠制度和管理了。”这名业内人士说。 金融业务发展迅猛 上述业内人士认为，链家管理问题爆发，并非偶然事件。现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户，但该业务在全国都不多，有的城市是因为二手房交易中纠纷太多，经过各方求证才推出资金监管帐户业务。 上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务，有一个专门的资金监管账号，但上海并没有硬性规定中介机构将购房款打进该监管帐户。信义房产透露他们的客户资金都会打入这个帐户。 但在实际操作过程中，客户并未在交易中心得到醒目提醒，且因为排队问题等影响，较少使用。 21世纪经济报道记者获得一份关于链家金融的研报显示，链家理财产品一般平均售罄只需1分钟，平均融资额度123万元，平均期限2.2个月，平均利率8.26%，人均投资68304元。 一名知情人士透露，被链家放入资金池的，包括定金、自有资金，可能也有员工内部资金。 链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿，月平均交易额超过10亿，单日融资过亿，以链家理财两个月至一年的标的计算，存量起码在20亿以上。而中融信作为担保，其工商资料显示注册资金只有5000万。 链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成。其中北京中融信担保于2006年成立、线上理财平台链家理财在2014年底上线、理房通于2015年开始运营。 2015年，链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务，0笔资金受损，且还以每天4亿元左右的速度增长。 2014年11月29日，链家理财上线，其是链家集团旗下互联网房产金融平台，线上对接有投资理财需求的投资人，线下对接在链家办理购房业务的业主，首创“房产买卖-支付-理财”的房产金融闭环模式。借款项目均来自链家真实房屋交易，用户的账户资金在“易支付”进行托管，账户资金受中国人民银行监管，同时中融信担保有限公司实地征信，进行风险保证金先行赔付。 链家理财的运营主体是北京链家房地产经纪有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于赎楼和尾款垫付。 从2015年2季度开始，受“330政策”影响，购房首付成为借款的主要用途之一。有媒体报道，在前述上海链家两个被投诉案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%贷款利率上限。 链接理财的投资收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品，收益利差则超过10个点。 根据2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。北京中融信担保有限公司经营范围显示，其只是一般经营合同担保公司，不是融资性担保公司。 理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台，支持房屋定金、房款、物业交割保证金等多种托管类型，2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。 链家、理房通、中融信的关系为：理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付平台。关键一点是，中融信在理房通开立账户。这就形成了一个交易闭环。房款宝是理房通为保障买卖双方在二手房交易中的资金安全而推出的线上托管产品，支持购房定金、房屋首付款、物业交割保证金及户口保证金等不同类型的资金托管服务，持有“支付业务许可证”，受央行监管，托管资金受损则由理房通先行赔付。 去年一年，理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚，累计投资金额超过7000万元，购买人数超过220人。 链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝，购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户。 随着对第三方支付的严格监管，央行明显放缓了支付牌照发放，据了解短期重启无望。 行业风险隐现 事实上，链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。 一名业内人士指出，通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性，中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息，一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大，这样的资金运作表面上看无风险，但房屋销售过程的不可预测风险较多，中间出现资金问题也时有发生。 链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。 隆安律师事务所上海分所首席合伙人、律师杨坤指出，链家有第三方支付平台，并且有第三方支付牌照，是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可，不得从事以放贷为主业的业务，否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。并且，即便从事第三方支付业务，链家收到客户的保证金、购房款，也应专项存放于银行托管账户，否则该等资金游离于监管之外。 此外，杨坤律师认为，链家的资金池本质上是个基金，应受制于基金业的法律、法规。实践中，相关部门对这些业务的监管是缺位的，监管部门和法律依据也不明确，这是导致市场混乱的根本原因之一。 可以说，链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成。公开资料显示，2015年链家金融净利润占比超过10%，在董事长左晖的规划中，到2020年，链家金融净利润占比将提升到50%。 在2015年与德祐地产合并之初，链家门店不到250家，如今已近1200家。这是市场占有率的迅速提升，目前链家在上海市场占有率超20%，而第二名的中原地产不到10%。 一名理财机构分析师指出，链家将客户购房款先放进理房通平台，再转到资金监管帐户。并推出多款金融衍生品，提高了购房者的杠杆，一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万的房子，首付需80万，如果链家给客户首付垫资100万左右，客户就可以买400多万的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品，卖给内部员工或者场外投资者，就解决了买房资金来源问题。 而担保由中融信完成，如果遇上该产品不能兑付，则容易出现类似P2P的资金危机。 |
