楼市政策利好不断加码 东莞去库存周期有望缩短

　　绘图：简仁山

　　南方日报讯 （记者/郝金朋）自3月1日起，央行降准，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。紧接着，广东省正式发文房地产去库存硬指标，涉及如何去产能、去库存、去杠杆方、降成本以及补短板等。

　　在政策利好不断加码的同时，记者走访市场了解到，东莞各大楼盘纷纷提价销售，甚至有开发商出现惜售现象，东莞楼市继续保持年前趋势，持续“高烧”。业内专家表示，东莞房地产当前火爆的形势下，开发商应抓紧时机消化库存、控制好价格。

　　节后楼盘持续热销

　　2月26日上午，作为临深片区的清溪再次引发抢地潮，重河村一宗占地3万多平方米的商住地引来8家竞夺者“厮杀”，最后一开发商出价6.2亿元抢下，楼面地价8134.67元/平方米，溢价率322%，刷新楼面单价纪录。2015年东莞楼市受到深圳客的大力拉动，尤其是临深片区成交大幅上涨。

　　在土地市场火暴的同时，住宅市场也保持年前趋势继续热销。记者走访多个楼盘发现，各项目都有不同程度的提价。“环城路旁的宏远汇龙湾和水濂山片区的万科翡丽山均价每平方米14000元左右，这在半年前简直让人不敢想。”房地产中介公司员工陈小姐得知年后南城的两个项目都提价销售时表示市场火暴程度让人目不暇接。去年，曾被业内认为是“洼地”的东莞主城区，目前已有在售楼盘的洋房报出了1.7万元至1.9万元的单价，毕竟生活教育配套最完善的主城区，基本没有新品在售了，开发商自然也是不愁卖的。

　　在记者走访主城区几个仅剩不多货量的楼盘时，多名销售人员表示，今年价格还会涨，他们的自信来源于“周边都没有竞争楼盘在售，我们这点货量卖一套也就少一套”。塘厦新项目卓越蔚蓝山也在上周“亮相”，首推96套160—164平方米的经济型别墅，网签均价高达27000元/平方米。

　　房贷政策利好不断

　　2月29日中国人民银行宣布，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2016年央行的首次降准，业内分析，此举将为市场释放7000亿元的流动性。中原地产东莞策略部总监车德锐分析，降准释放流动性，信贷业务更宽松，开发商融资难度将降低。同时，降准后房贷利率优惠折扣重现市场，降低购房者贷款成本。此外，持续出台的宽松政策将增强楼市买卖双方的入市信心。

　　与此同时，3月1日凌晨，广东省正式发文房地产去库存硬指标。广东省人民政府关于印发供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）及五个行动计划的通知。涉及如何去产能、去库存、去杠杆方、降成本以及补短板等五大方面。文件中提出，2016年至2018年，东莞市房地产去库存指标为40万平方米。其中提到，省内各城市去库存周期要控制在16个月以内，并详细制定了省内各城市相应的去库存硬指标。另外，实施长达10年之久的70/90政策在该文件中正式取消。东莞天为地产大数据研究中心认为省政府发文去库存，将引导地方政府及银行加大居民购房金融、税收支持力度，降低居民购房成本。今后在部分城市有可能继续下调首付比例，下调个人所得税等措施。

　　对于东莞市场，天为大数据研究中心研究员罗霄认为，文件提到2016—2018年东莞的去库存任务为住宅10万平方米、非住宅30万平方米。目前，东莞的商品房去库存压力并不大。据天为大数据研究中心的统计数据显示，东莞住宅去库存周期仅4个月，商业去库存压力较大。

　　■业内观点

　　开发商应理性定价快速出货

　　今年1月香港楼市成交量开始大幅萎缩，香港作为成熟的国际市场，市场反应要比国内快。香港楼市的量价萎缩将会迅速蔓延至深圳楼市，而东莞又是一个依赖深圳客需求的城市，这给临深片区的楼市带来一丝隐忧。

　　深圳是一座金融城市，2015年深圳房价暴涨离不开上一轮牛市产生的财富效应。降准后，股市有望探底回升。深圳的投资客将面临低位的股市以及高企的房价，对楼市的投资预期降温，或将资金投向股市。

　　中原地产东莞策略部总监车德锐认为，相比一线城市节后的疯狂状态，东莞楼市表现还算较为理性。这是因为一方面东莞开发商捂盘惜售心态强，抱着高预期的心态在观望，定价上也是高于市场价格；另一方面东莞楼市供应紧缺的局面无法缓解。开发商的捂盘惜售与市场供应紧缺的矛盾明显，成为当前东莞楼市面临的现状问题。

　　车德锐认为，2016年东莞楼市将会在2015年的高位上有所回落，市场需求将有所放缓，上半年借助政策利好，市场有望延续活跃的交投氛围，因此，上半年是开发商出货的大好时机。当前东莞楼市供应紧缺，市场但凡有货，基本上都能走量，这是卖方具有优势的市场，开发商应该抓住这个机遇将手中存货及时消化，抓住上半年机会才是王道。

　　罗霄认为，政策利好不断加码及“莞惠深”城轨的开通将加快同城化，实现区域共同发展。对于东莞而言，面临的不仅是机会也是挑战。东莞房地产市场今后有望步入快车道，若不能吸引更多企业投资落户东莞，东莞临深片区可能沦为“睡城”。