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随着春节长假的结束和天气的转暖,北京楼市有望告别前两月的“阴冷”,迎来传统的“楼市小阳春”。尤其是近期政策层面再次强调去楼市库存和降低买房契税的影响下,二手房已经率先走出节日的休整期。根据我爱我家的统计显示,春节后首周(2月14日至2月20日),北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来的最高值;成交均价为41490元/平米,较2015年全年均价上涨5%左右。 一向慢二手房一拍的新房,也快按捺不住了。根据亚豪机构的调研统计,3月份北京将迎来一个供应的小高峰,有27个新盘入市,其中首次入市的纯新盘就有10个,不仅如此,新盘中还包括多个四环沿线的新老楼盘,在市区内供应紧张的情况下是十分少见的。相比2月份个位数的供应,3月份新盘不但数量多,可供选择的区域也明显增多,楼市将在开年再次迎来“火力全开”。 27个新盘入市 多个四环外项目引关注 由于假期的影响,整个2月份的新房市场都十分寂静,根据北京市房地产交易管理网的数据显示,2月份没有一个新房住宅项目获得预售许可。入市的新盘更是寥寥无几。楼市就像一个憋着大招的选手,经历了一个月的隐忍,随时都可能迎来爆发,而一向有“小阳春”之称的3月份,很可能是新的转折点。 仅仅从新盘的供应上看,3月份即将“火力全开”。根据亚豪机构统计数据显示,2016年3月北京住宅市场预计将有27个项目入市,其中包括清城国际中心、八斗、万泽·经海广场、紫金印象等在内的10个纯新盘,以及包括首开保利·熙悦诚郡、首开·熙悦尚郡、金融街(长安)中心等在内的17个老项目后期。 亚豪机构市场总监郭毅分析认为,经历了1月与2月的供应低迷之后,2016年销售季于3月份正式开启。另外,前两年北京成交了不少住宅用地,按一般的开发节奏,它们将在这一两年内集中入市。在未来纯新盘竞争激烈的预期之下,老盘后期就纷纷开始抓紧入市,避开纯新盘的锋芒。 从供应区域来看,3月份,像朝阳、西城、大兴、海淀等12个区域都有新盘供应,其中朝阳、大兴最多,分别有4个和5个新盘;而石景山、顺义、房山三个区域共有9个项目计划入市,并且与往常新盘多为五环外略有不同的是,3月份的新供应里,有7个五环内项目,占比近26%,除了紫金印象这个西城区的老项目外,剩下的6个新盘都是位于四环到五环之间的区域。像紧邻东五环大悦城的首开·熙悦尚郡以及大屯路上的八斗等,这些五环内项目都是主打100平方米以上改善型两居或者三居的中高端产品。 不过,虽然新盘项目的数量比照2月份明显爆发,但业内人士认为,今年新房不会出现井喷供应的现象。郭毅认为,一方面由于近两年住宅用地供应量持续不足,使得未来可供开发减少,而房企对于手中项目也并不会急于清盘,而是放慢节奏,持续顺销;另一方面基于土地成本的攀升,新增项目多售价高企,对于高价项目而言,虽然“快销”已成为共识,但其价格的市场接受度仍成为问题,高价新项目也不会出现一哄而上的开盘现象。受到上述两个因素的影响, 2016年市场供应将呈现出“量少价高”的表现。 新盘平均报价达4.6万元/平方米 300万已成基本购房门槛 从开盘价格来看,27个新盘中,共计有12个项目公布了售价,平均的报价达到了4.6万元/平方米。整体看来不少老项目后期因为与前期开盘时间相差较远,价格都已明显提升,但大部分的入市项目价格仍未确定。尤其是一些刚需产品表现得更为谨慎。北京青年报记者先后致电东亚·朗悦居、中粮万科长阳半岛,以及小户型商住项目金融街(长安)中心的售楼处,均没能从销售人员处得到明确的销售价格,都表示具体价格要在开盘时公布。 “事实上,这也反映了大部分企业对于目前楼市持谨慎态度。”一房企营销负责人向记者解释,一般情况下,项目对于自身定价是有一个预估的,另外,由于近一段时间利好性政策不断放出,二手房市场屡屡出现提价的现象,导致新房价格也被重新估值,因此开发商方面也都在观察。 不过,北青报记者也了解到,虽然楼市整体价格偏涨,但还是有部分项目为了快速去化,已开始给出一些优惠以吸引客户。比如,纯新盘众美·MIMO公馆预计开盘价为1.5万元/平方米,主打小户型商住楼,最少单套价格仅有三四十万。此外,一些老盘后期也选择平价入市的策略,比如四环外的首开保利·熙悦诚郡和京投银泰万科西华府,售价都在5万元以下,在四环沿线,均为单价较低的在售项目。 业内人士认为,在今年新盘以及多个城市豪宅将入市的压力下,一些位置不错的老项目早已赚回了成本,为了尽快周转出货,小幅提价甚至不提价走量的策略也很正常。 不过,由于楼市整体回暖明显,即便一些项目并未大幅提价,但北京的买房门槛也在悄然提升。中原地产市场研究部发布的数据显示,最近1个多月时间内,北京纯商品房住宅签约套数为4299套,其中300万元以内的刚需物业只有2383套,占比为54.6%。而这些300万元以内的物业中,有一半以上位于平谷、怀柔、密云、延庆、房山等远郊区县。而且业内人士预计,今后随着“地王”的扎堆上市,北京入市的新房中,低价房将更少。张大伟表示,“这样的数据也意味着在北京买一套房,如果地段不是十分偏远的话,那么‘起步价’差不多要300万左右”。 契税新规利好改善需求 中端项目希望借势热销 购房门槛的提升让许多换房改善的购房人开始着急了,为了争抢买房人,再加上年后契税政策的变化,进一步刺激了改善型项目的入市激情。 2月19日三部委联合发布关于契税与营业税的新规共计三条,其中适用于北京的仅契税第一条,即“对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看,以往“普通住房”的说法已不复存在,取而代之的是更大范围的“住房”一词。 郭毅认为,这一契税征收范围表述的变更,如果非普通住房均为家庭唯一住房的话,按照即将执行的契税新政,将由此前需缴纳的总房款3%的契税,降至最低1%的契税。 以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例,在新政前如果被判定为非普通住房,则需缴纳15万元契税,而执行新标准后,只需按照面积段来划分,90平方米以内契税为5万元,90平方米以上契税为7.5万元。 因此,新政对于总价控制合理的首次改善型项目更为有利。在3月预计入市项目当中,地处四五环之间的改善型住宅项目多达6个,其中包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡、北四环的八斗以及西四环的大苑·海淀名著。 郭毅认为,新契税征收范围的调整完全将这几个项目所覆盖,而多则2%,少则1.5%的税费减免,对于中端消费群体的吸引力也较大,因此契税新规的发布也将坚定这类项目的入市信心。 而从价格角度来看,四个方位的项目当中南四环价格仍相对偏低,北四环八斗项目报价已高达80000元/平方米,南四环首开·熙悦诚郡报价仍仅48000元/平方米,而在2015年,南四环区域住宅楼面价已经高达50000元/平方米以上,未来新盘价格上涨已成定局,因此这也将成为价格上与中端改善型客群的需求相匹配的产品最后的集中入市阶段。受到上述两方面影响,预计3月入市中端改善型产品成交也将引领市场。 土地新年首拍率先疯狂 五环外大兴出现4.7万元/平方米地王 3月份还未到来,但先于楼市回暖的除了二手房还有土地。前天,也就是2月23日,北京土地市场率先打响了第一枪,新年土地首拍就超出了大部分人的想象。位于五环外,大兴区黄村和生物医药基地的两宗地块入市。最终,两宗土地均被绿地收入囊中,分别以39亿元和13亿元成交。尤其是具有住宅用地属性的黄村地块,经过多轮竞价,最终成交时达到了4.7万元/平方米,中原地产首席分析师张大伟更是预计,该地块未来售价将超过7万元,甚至会是又一个10万+的豪宅楼盘。 而目前该地块周围虽然没有在售的商品房项目,但周边包括清源西里、彩虹新城的二手房均价都在3万元以下,远低于新地王的楼面价。不难看出,新年伊始,开发商对于土地是何等的渴望,一开年便真刀真枪地拼了起来。 实际上,从2015年以来,接连不断的高价地出让让北京土地市场已经形成了地价超过周边二手房房价的趋势。对此,有业内人士分析认为,主要原因是因为北京土地、尤其是宅地的供应在日趋减少,但同时,土地市场的需求却在日渐增加。在这样的矛盾之下,积极拿地成了房企的必然选择。 此外,值得注意的是,截至2月21日,根据北京房地产交易管理网数据显示,目前北京商品房住宅整体库存只有70814套,这一库存量也是自2014年5月20日以来的最低点。而如果除保障房,实际纯商品房住宅库存更是只有6.34万套。 较低的库存也导致了土地的疯狂,再加上开年后不断出现的刺激性政策,业内预计今年新房楼市的价格很难出现大幅的降低,但同时也难以支撑大幅的上涨。伟业我爱我家副总裁胡景晖就表示,一线城市交易环节减税力度有限,货币政策的刺激效应在逐步减弱,且2015年购房需求大量释放后,后续购房需求支撑力或将不足,价格也将走稳。本版文/本报记者 李桁
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