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人民网北京1月28日电 （余燕明）1月27日下午，北京国土局顺义区一宗商业地块竞价现场，与禹洲地产轮番“厮杀”了168轮才拿下这宗地块以后，当代置业的一位人士感慨，“禹洲地产很厉害。” 与当代置业一样感同身受的开发商还有K2地产，在2015年12月下旬北京市国土局出让的两宗大兴区地块竞买现场，禹洲地产与K2地产轮番报价相持超过50多轮，若非绿地集团中途“杀出”，禹洲地产同样有机会拿下这两宗地块。 从去年下半年开始，禹洲地产已经参与了北京多宗土地的公开出让，表现抢眼，不过截至目前，暂未有收获。 “北京是一个我们希望进入的市场，所以我们已经在陆续参加北京的土地拍卖。最终决定放弃掉这些北京拿地机会，主要是成本上的考虑。”针对公司放弃这三宗地块的原因，禹洲地产财务总监许进业如是回应人民网记者。 不过他表示，禹洲地产接下里也会继续跟进北京市场，北京是公司重点关注的城市。 “禹洲地产显然也有进京的意愿。”一家南方大型房企北京公司一位人士告诉记者，“现在地产行业，有一个规律，就是规模再大的地产公司，在北京市场玩不起来，也算不得是一流的房地产公司。” 作为一家民营房企，禹洲地产进京之路坎坷，这也早已有前车之鉴。总部位于广东的大型房地产企业碧桂园集团多次参与北京拿地，至今仍未如愿。 上述房企人士指出，这些民营房企并非缺钱，进京意图主要为拓展城市布局及业务线条，但民营房企有着更为严格的成本和利润管控要求。 “其实在前几年，公司已经慢慢从厦门走到了长三角和环渤海区域，公司的布局是集中在沿海一、二线城市。目前在上海、南京、合肥、天津等城市已经获得了很多项目。”许进业告诉记者。 根据禹洲地产的公开资料，这家福建本土房地产商，其销售金额和销售面积已经连续8年在厦门排在第一位，2015年上半年在厦门的市场占有率达到了8.9%。 这家仍然谋划立足于海西区域的房地产商，也在加速推进除海西地区以外的长三角、环渤海两大区域的规模化扩张。 禹洲地产到2015年上半年的土地储备达到了881万平方米，海西区域占比达到了51.1%，长三角区域为44.9%，环渤海区域占比则只有4%。而在禹洲地产2015年上半年57亿元的合约销售额构成中，海西经济区贡献了近33亿元，长三角经济区贡献了22亿元，环渤海区域才刚刚超过2亿元。 对禹洲地产的规模化扩张而言，环渤海区域显然有更大的增长空间。到2015年上半年，禹洲地产在海西区域的厦门、福州、泉州等地拥有30个项目，长三角区域的上海、合肥、南京和蚌埠拥有14个项目，公司在环渤海区域则只进入了天津，拥有两个房地产项目。 在禹洲地产的发展策略中，公司希望持续聚焦海西区域的基础上，保持适度的规模扩张，拓展长三角及环渤海区域，深耕厦门、合肥、福州、上海和南京5个城市，另外，也要积极寻求其他一、二线城市的发展机会，并且以“每进入一个城市就深耕一个城市”作为公司的城市拓展原则。 比如，禹洲地产在公司发展策略中就提及，公司希望适当持有一、二线核心城市核心路段的商业投资物业。而禹洲地产近期在北京土地市场争抢的3宗地块，无一例外，均是商业地块。 “我们并不是特别注意这些出让地块是住宅还是商业，只要合适就可以。公司希望在比较合适的地段获得土地项目。”许进业说，“现在北京核心地段的土地不多，所以会关注城市中心周边区域的一些拿地机会，不同的项目和地块，公司也会有不同的开发策略。” 寻求公司规模上的扩张，仍然是禹洲地产发展策略的主线。禹洲地产为2015年定下的合约销售目标为135亿元。根据禹洲地产最新披露的业绩数据，公司去年全年销售金额累计达到了140亿元，超额完成销售目标。 许进业则告诉记者，禹洲地产希望在未来两三年内，公司销售规模可以增长到200亿元左右。 这家福建民营房企为规模化扩张准备了现金资源，并且在财务安排上相对稳健。到2015年上半年，禹洲地产的现金资源超过84亿元，虽然较年初有所下降，但是仍可覆盖掉公司的短期债务。 到去年上半年，禹洲地产的资本负债率（有息负债与股东权益比率）为69%，同样较年初有所上升，不过，到2015年6月30日，在公司包括银行借款、其他贷款及高息票据累计近155亿元的有息负债中，要求在一年内偿还的债务约为33.7亿元，超过100亿元的有息负债还款期限被安排在3年以后。 在过去的2015年，禹洲地产进行了3笔较为重要的资本运作。其中包括公司完成了3.6股新股股份的配售，募集资金7.79亿港元。 禹洲地产又提前赎回了本金总额2.5亿美元本在2017年到期的优先票据，这笔美元票据的票面利率高达11.75%，随后，禹洲地产又通过间接全资附属公司发行了30亿元的境内债券，票面利率仅为5.1%，这是典型的以低息债券置换高息票据的操作方式，以降低公司融资成本。 交银国际在针对禹洲地产的研究中指出，禹洲地产通过上述资本运作试图将融资成本压低到8%左右。作为一家区域性小盘开发商，交银国际认为禹洲地产专注核心市场的策略是明智的，这种策略也能够捕捉品牌一家，有助于维持利润率和以相对合理的价钱补充土地储备。 招商证券也透露，禹洲地产目前正积极地北京和上海等大城市寻找发展的机会，同时尽量维持公司60%到80%左右的净负债率水平。 “公司在去年进行资本运作，包括完成配股和发债，一方面是希望能够做大公司规模，为在北京这样的城市拿地积累现金资源。另一方面，就是希望扩充我们自己的融资渠道，降低融资成本。”许进业这样告诉记者。 |
