三家房企默默排队IPO 合计募资或超500亿

　　随着监管层对房企IPO态度的逐渐松动，《每日经济新闻》记者注意到，在最新的IPO排队名单上，已然有3家房地产公司在默默等待，审核状态为“已受理”。

　　这3家房企中，以王健林旗下的大连万达商业地产（以下简称大连万达）最有代表性。不过，记者留意到，由于房企的生存环境大不如前，3家房企均需要面对毛利率下滑、存货跌价等问题。

　　上市申请已被受理

　　　2010年相关部门叫停房地产企业IPO以后，在IPO排队名单中，房企便成了“稀客”。不过，据今年2月19日证监会网站发布的首发申请企业情况，眼下已有3家房企赫然出现在了IPO排队名单中，分别为大连万达、广州富力地产（以下简称富力地产）以及金辉集团。

　　公开信息显示，大连万达前身成立于2002年9月，注册资本45.27亿元，法定代表人丁本锡，王健林直接持有公司6.788%的股权，并通过其控制的万达集团间接持有公司43.712%的股权，为大连万达的实际控制人。

　　大连万达名头在外，是全球第二大商业地产业主，主营业务是以搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、开发、销售及运营管理，业务涵盖三大主要板块：投资物业租赁及物业管理业务，酒店业务和物业开发及销售业务。2015年上半年，大连万达的销售面积为653.91万平方米，销售额为612.37亿元。

　　富力地产成立于1994年8月，注册资本8.06亿元，法定代表人李思廉，控股股东及实际控制人为李思廉、张力，两人合计持有公司64.76%的股份。富力地产主营同样为房地产开发与销售、商业物业租赁及酒店服务，产品涵盖住宅、写字楼、酒店以及商业综合体等。2015年上半年，富力地产实现124.91万平方米销售面积，销售收入为111.06亿元。

　　相比之下，金辉集团规模显得小了一些。据悉，金辉集团设立于1996年9月，注册资本18亿元，法定代表人林定强，其同时也是公司实际控制人。公司主营房地产开发、物业管理和物业租赁等。2015年前三季度，金辉集团的结算面积为118.74万平方米，实现房屋销售收入95.07亿元。

　　根据证监会的流程安排，上述3家房企还需要历经反馈会、见面会、初审会、发审会等诸多流程，何时能够成功登陆A股尤未可知。根据招股说明书，大连万达预计将募资120亿元，富力地产预计募资总额不超过350亿元，金辉集团的预计募资额为60亿元。以募资上限来看，3家公司合计募资超过500亿元。

　　均面临毛利率下滑风险

　　　《每日经济新闻》记者注意到，3家房企无一例外都面临着毛利率下滑风险。

　　公开信息显示，2012~2014年及2015年上半年，大连万达主营业务收入占比最大的房地产开发和销售业务的毛利率分别为53.61%、44.40%、43.96%和42.98%。受结算项目的区域和类型差异、房地产行业景气度下降等因素的影响，报告期内，公司房地产销售业务的毛利率呈逐期下降趋势。同时，未来如果宏观经济环境发生较大不利变化以及随着房地产行业周期性的显现，公司仍面临房地产开发和销售业务毛利率下降的风险。

　　无独有偶，2012~2014年及2015年上半年，富力地产公司的毛利率分别为47.08%、45.39%、41.66%和35.82%，处于较高水平但呈逐期下降的态势。对此，富力地产表示，公司为平滑住宅销售风险，一直以来注重在核心城市开发商业物业，该等商业地产项目主要集中于一线城市CBD区域的高端写字楼，平均售价较高，毛利空间较大。

　　金辉集团方面，2012~2014年及2015年前三季度，公司整体业务毛利率分别为44.57%、40.61%、33.3%、25.02%，同样呈现下降趋势。对此，该公司将之归咎于土地取得成本的逐渐上升，以及项目销售价格有所下降等因素。

　　同时，由于金辉集团的项目集中在二、三线城市，其还提示称，二、三线城市在资源禀赋和人均购买力等方面普遍弱于国内一线城市，虽然公司在进入上述城市前均对该地区的市场和政策环境进行了较为充分的调查和论证，目前在上述城市的经营状况良好，但由于受到国内宏观经济转型、未来人口老龄化等因素的影响，国内房地产市场的地域差异将会显著分化，二线或者三线城市可能受到较大冲击，从而对公司业绩带来不利影响。

　　而大连万达也对自家的存货进行了提示。2012~2014年及2015年上半年末，公司存货分别为763.79亿元、1004.75亿元、1451.92亿元和1637.68亿元。2014年、2015年6月末，大连万达存货存在减值迹象，期末形成存货跌价准备余额分别为5991.21万元和42870.62万元。