金科区域战略新格局“三圈一带”新构想

　　2016年开年，两颗落子，奠定了金科区域战略升级的走向。这两颗子，落在了二线的两个明星城市：南京和郑州。

　　1月27日，金科以8.796亿元竞得河南郑州高新区瓦屋李192.55亩城中村改造地块，正式布局郑州。此前几天，金科通过项目转让的形式，以8亿元拿下了南京仙林东宝华地块一块600亩的土地，正式进入大热的南京市场。就此，金科已经进驻北京、重庆、南京、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南、安徽、河南等省区（市）的39个城市。

　　与金科之前强调深耕“622”区域战略和“1060”战略相比，显然正在悄然发生变化。“金科的战略布局未来将以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅”，在采访中，金科集团总裁蒋思海明确向媒体表示:“金科区域战略将以国家城市群发展战略为导向”。

　　“三圈一带”区域战略新格局

　　　据金科集团总裁助理、营销定位中心总经理兼研发定位部总监方明富介绍，金科的区域战略将以国家城市群规划为导向，即“三圈一带”新构想：即围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局，形成四大发展区域：华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域。“三圈一带”既以国家城市群规划为导向，又形成了金科三角形稳固的区域的战略新格局。

　　今后将强化在“三圈一带”二线城市的布局。聚焦区域中心城市。具体说来则是，重庆公司重点推动并购和重组，聚焦主城，审慎进入新的区县，关注重庆周边区域。2015年7月14日，金科斥资13.42亿元和10.9亿元竞得主城大竹林区域两块优质土地，金科回归主城，打造城市精品项目；华东区域公司强调大力开展与土地方的合作、收购兼并，积极拓展南京及合肥市场，全力争取进入上海；中西部区域四大策略为指导思想进行长江经济圈的深耕并进入武汉，同时策应成渝经济圈的联动;华北区域公司与具有优势产业资源的企业合作，伺机进入天津，紧扣京津冀经济圈的发展机遇。

　　“金科虽然迟来，但是未来郑州将会成为金科战略性布局的重点城市，将会成为金科全国化战略的一个全新的主战场，我们既来之，则深耕之。”方明富接受媒体采访时表示，金科城是金科进入郑州的首发之作，未来，金科还将继续进入郑东新区北部区域、经开区滨河国际新城、郑东白沙、绿博组团、中原新区等潜力及热点区域，希望在郑州的东西南北中遍地开花，“让金科在郑州‘五子登科’，让更多的郑州人享受到金科的品质住房和优质服务。”而就在几天前，金科通过项目转让的形式，拿下了南京仙林东宝华地块一块600亩的土地，正式进入南京市场。南京在去年房地产与土地市场大热，地价房价持续上涨，成为二线城市的排头兵。而郑州作为上亿人口的大省河南的省会城市，全国人口净流入排名第五，作为发展成为千万级人口规模的国家级中心城市和国际航空大都市、内陆开发高地，在这两年的市场调整中，一直逆市保持了房价的坚挺，成为二线城市的翘楚。

　　从开年的拿地动作，我们清晰地看到了金科全国化战略的指向：通过公开市场及合作并购的方式，重兵布局在这两年房价坚挺的二线城市。在区域布局上，除了通过公开市场拿地之外，金科采取了“创新拿地”的策略，针对火爆的二线城市市场，金科确定了“攻坚守强”的原则，创新拿地方式，加大了兼并收购及合资合作的力度，“三圈一带”区域战略新构想通过创新拿地逐步开始落地。

　　2月15日金科股份董事长黄红云接受媒体采访说：“在“三圈一带”的战略新构想指导下，金科锁定了“核心十城”，即重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉”。

　　双千亿目标：从关注房子到关注社区

　　　除了“三圈一带”区域战略新格局之外，金科集团发展战略也在发生深刻的变化。”方明富对媒体表示。

　　就在金科股份的年终总结大会上，金科股份董事长黄红云宣布的金科战略目标也在悄然发生变化，提出做中国一流的“美好生活服务商”战略，到2020年末，实现千亿收入和千亿估值的“双千亿”目标。

　　除了上述聚焦二线热点城市的区域布局战略之外，在产品层面，金科也将从关注房子到关注社区，实现业务重心从5年周期到65年长周期的转变；用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户、到用户、到会员（粉丝）的转变；企业层面，则从地产开发商转型为现代服务提供商，实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

　　2016年金科在“调产品”方面，则把产品定位于“改善型专家”，把握客户强烈的“生活方式”的置业动机，聚焦改善型产品和学区房、科技地产、绿色地产等，提供有灵魂的住宅产品和社区服务。未来三年，金科将聚焦改善型需求，实现刚需首置、品质改善、高端再改客群结构由7：2：1逐步调整到5：4：1。一是调整业态结构。业态规划重点布局轻奢高层、舒享洋房和经济型别墅。二是产品研发聚焦人性化、精装化、科技化三大方向。三是构建以“便利美好、成长美好、健康美好”为核心的社区配套体系。

　　社区综合服务板块采用大会员、大消费、大金融的商业模式，轻重并举扩张，重点区域聚焦，为社区提供教育、旅游、健康、医疗、养老、生活配送、汽车后服务、金融等内容，构建基于系统平台和大数据的核心竞争力，成为中国一流、中西部第一的社区综合服务商。

　　商业地产板块的功能定位则是“让社区商业更美好”，价值定位是“成为金科价值增长极和利润来源”，重点是去库存、建标杆、定模式，以及街区主题化。产业地产板块按照“一年出模具，两年出形象，三年出效益，五年出规模”的发展路径。

　　“三圈一带”的区域战略已谋篇布局，2016年开年就做实两子落地的新格局，金科集团进一步向制定的“双千亿”目标稳健迈进。