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央视《每周质量报告》日前报道部分房地产企业存在逃避、拖延缴纳土地增值税的情况 中国经济网北京11月26日讯（记者 李方 刘芸曼）据央视《每周质量报告》日前报道，部分房地产企业存在逃避、拖延缴纳土地增值税的情况，总额超过3.8万亿元。一石激起千层浪，截至25日下午16时收盘，万科、SOHO中国、雅居乐等涉报道上市房企股票普遍下跌。房企欠缴土增税的说法引发争议，同时也遭到房地产行业的反驳。知名地产商任志强前日在微博上发布"任八条"回应央视质疑。业内人士普遍表示，央视报道源于误解，房企预提缴纳土地增值税不等同于逃税漏税。 争议一："应缴未缴"VS"预提缴纳" 专家说："我国房地产行业实行预缴税制度" 央视指出，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中29家上市房企未缴税额达到640亿元。 中国房地产研究会副会长苗乐如告诉中国经济网记者，测算出3.8万亿元数据的依据尚有待明确来源，房企应缴的税务应该按照国家税法、财务核算制度、会计制度来进行核实需要缴纳的金额。"我国实行地产税预缴制度，预提的费用不等同于要缴纳的税费，不等同于存在漏税，同时也不能说明税务部门没有催缴。" 此前，华远集团董事长任志强在微博上陈述："土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。企业在项目预缴土地增值税时必须预提应缴未缴的土地增值税。" 中国指数研究院华中研究总监李国政也在其微博中指出，土地增值税确实是先预征最后再据实结算，央视调查有不严谨之处。 金地集团财务总监韦传军回应媒体时说，"欠缴"土地增值税的说法并不合适，应将其称为"预提费用"，即"预先提取但尚未实际支付的各项费用"。 万科在回应媒体时表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税，央视此番报道应该是源于误解，是把会计上的"预提"理解为了企业的"现时纳税义务"。 北京中原地产总监张大伟对中国经济网记者表示，目前房企都是按照规定来缴税的，央视给出的数据混淆了"应征"和"应缴"的概念。 争议二："避税天性"VS"合理延迟" 专家说："预缴税后结算致合理延迟现象，制度有待完善" 此前，财政部财政科学研究所副所长刘尚希接受媒体采访时表示，由于房地产项目开发周期长，涉及的开发成本复杂，再加上企业有避税的天性，在相当大的程度上，税务部门和房地产开发企业之间，相关财务信息不对称。 任志强微博"任八条"则称："不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际缴税额。" 北京中原地产总监张大伟在接受中国经济网记者采访时表示，目前房地产行业存在"合理延迟"的现象，是因为在多数项目结案清算之前，房企无法明确给出应缴纳的具体数值。张大伟解释，根据市场行情波动，应缴的税额相应不断变动；又因各地的税率不同，也导致无法统一计算。他建议，政策的制定还需完善，比如可以考虑设置一个合适的时间点，当项目销售量达到50%时进行一次统一折算。 争议三："实缴低于应缴"VS"满足条件才缴" 专家说："满足缴纳条件才缴税，是全行业通行做法" 在"任八条"中，任志强还提到，在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。达到计算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。"有的项目在结算时会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额，甚至有可能实际上应缴数小于已经预缴的土增税。因此在税法中有明确的规定为'多退少补'。" 尽管房地产从业人员对此达成一致，表示房企实行的是提前预缴税制度，但经济学者、北京市政协委员马光远在微博指出，大量房企只按照一个很小的1%的比例预缴，然后不管项目赚多少钱，都很少按规定进行汇算清缴，使得实际缴税远远低于应缴，从而造成了税收的大面积流失。"这不是自己逃也是和地方一起违法逃税。在土地增值税问题上，等于给开发商大幅度免税和减税。"马光远称。 昨日《京华时报》报道也称，有专业人士指出，开发商把土地增值税掐在手里，有利可图，且获利不菲，其目的之一是为了获取高额银行利息，降低资金成本。 然而，有观点认为违法逃税很难行得通。据《北京商报》报道，招商地产董事会秘书刘宁在接受媒体采访时表示，之所以没有缴纳税，是因为尚没有达到缴纳的条件。"年报上的土地增值税只是计提，实际该缴多少要项目卖完后清算时才能缴税，因此会有一定的延后。"刘宁强调，这并非招商一家特例，而是全行业通行的做法，且税务局盯得也很紧，各家都不会在此事上有闪失和猫腻。 此前，广州富力某负责人也对媒体表示，这些土地增值税"没到缴的条件"，满足缴税条件后，就会"有一笔就缴一笔"。该负责人表示，"不是企业年报上面挂多少，就要立即缴多少。"
今日，金地集团、北京城建、中华企业、金隅股份、万通地产、首开股份、华远地产、城投控股、北辰实业、金融街、中粮地产、滨江集团等上市房企分别发布公告，否认存在媒体报道的欠缴土地增值税情况。 中华企业、北京城建等上市房企回应称，公司严格遵守国家《土地增值税征收暂行条例》及相关税法，严格执行《企业会计准则》相关规定，没有欠缴土地增值税的情况。 金隅股份、华远地产等称：报道中关于公司欠缴土地增值税的说法应源于误解。这些公司还解释了“土地增值税”及清缴程序。 万科昨日早间就率先回应称，报道源于误读。并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。深圳市地税局也第一时间为万科“站台”，称未发现万科拖欠土地增值税。 值得注意的是，11月25日上午，《证券日报》记者采访了被指拖欠土地增值税的多家房企后发现，这些开发商应对这一“欠税门”事件的态度大致一样，但也有略微不同。华侨城称，“正在调查，梳理清楚后会公告”；雅居乐则完全沉默，“没有回应”；也有房企表示，“这是一个误解，要是真的拖欠这么多税，相关部门早都来催缴了”；甚至有的房企明确表态，“任志强说的对，这根本算不上拖欠”。更为值得注意的是，万科、招商、融创中国以及新世界中国地产等多家房企也声援了任志强 地税工作人员：税种执行时确实不太严格 “事实本身的确属于‘合法不合理’。”中国房地产学会陈国强表示，在未达到税法规定的结算条件时，开发商不缴纳，并不违背税法，所以不能认为是拖欠。但不排除项目公司利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，迟缴、缓缴土地增值税。 值得注意的是，陈国强同时指出，除房企故意迟缴土地增值税外，还存在地方政府主动放水嫌疑。 在接受记者采访的部分地税工作人员表示，土地增值税这个税种执行时确实不太严格，有时有些地方政府就不收了。 地税系统的工作人员表示，虽然按照政策规定，现行的土地增值执行预缴—清算的方式，但实际上很多只是简单预缴一部分“就没有然后了”。开发商没有主动缴交，地方政府一般也不催缴，都揣着明白装糊涂。 上述人士表示，对于地方政府而言，涉及土地方面的税费众多，而最重头的是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面把开发商“脖子”卡得太紧，势必影响地方土地财政，而且第一年收得太多，会把第二年的任务冲高。而一旦到了地区财政紧张或者年底税收任务缺口很大时，地方政府就收紧催缴，以完成任务。
针对土地增值税“欠缴”之辩，刘剑文认为是否存在开发商有意拖延清算，需要通过调研、拿到证据，才可以做出更客观公正的评价。但他认为，如果有的房地产企业在项目完成后还拖延缴纳税款，是其在变相的、无偿的使用税款。“地方税务部门加强房地产企业土地增值税的检查和清理很有必要”。 朱一鸣也指出，房企土地增值税“欠缴”部分每拖一年，对毛利较高的房企会有极大好处。一方面可以缓解资金链，另一方面由于从利润中已经划出，因此可以减少企业所得税纳税部分
在接受本报记者采访时，李劲松表示，不论房企和业内是否质疑，关键是用事实说话，“如果房企能拿出确切的证据证明我说的是错的，那我确实是误读，但如果不能拿出确切的数据，我认为我是没有问题的”。 昨晚，李劲松更新微博，称他本人向国家税务总局致送信息公开申请，要求国税总局公开相关税务信息：1.截止到2012年12月底，“应清算土地增值税的房地产项目数”分别是多少。2.截止到2012年12月底，“可清算土地增值税的房地产项目数”分别是多少。 探寻规定：土地增值税清算条件 记者经过多方查询发现，国家税务总局2009年5月曾发布《土地增值税清算管理规程》，明确规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 规程第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 （责任编辑：李雨思） |
