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■本报记者 王丽新 100亿元公司债发行方案获批,首期50亿元发行利率低至3.78%,这是远洋地产今年最值得骄傲的一笔融资。因为,这笔融资较之同期限银行贷款利率5.4%低了足足162个基点。 然而,融资成本创新低虽是远洋地产发债的亮点,但更重要的是,远洋地产将拿着100亿元的低成本公司债去做什么? 从发债公告上看,“偿还现有债务及补足一般营运资金”,这是远洋地产发行公司债募集资金的主要用途。事实上,这也是众多房企发行公司债的主要用途。因为公司债利率水平较低,甚至低于长期银行借款,通过“借新债还旧债”的方式降低融资成本、调整债务结构,是房企大规模发行公司债背后的主要原因。 但从远洋地产目前的战略部署来看,助推转型计划加快完成,尤其地产金融作为转型业务板块之一,在大股东的资金支持下,抢占金融市场业务或许是其更大的“图谋”。 大股东认购为远洋融资背书 8月17日,远洋地产发布公告,正式推出100亿元国内公司债融资计划。8月18日成功发行首期总值为人民币50亿元的公司债券,其中,总额20亿元的5年期公司债券,息率为3.78%;15亿元的7年期公司债券,息率为4.15%;另有总额15亿元的10年期公司债券,息率为5%。 由此可见,即使与龙湖地产7月下旬发行的5年期20亿元债券票面利率3.93%相比,远洋地产此番发债融资成本也更低,截至目前,其已经创下了房地产行业发行境内公司债利率水平的新低点。 不过,从评级机构中诚信证券给出AAA信用评级的报告可见,“极强的偿债能力、雄厚股东背景及其强力支持”是远洋低成本发行仍获大量认购的重要因素。 目前,中国人寿、南丰集团是远洋地产第一、二大股东,双方在2013年均通过定增方式增持远洋地产股票。而此番发债,具有金融基因的大股东中国人寿的信用为远洋提供了有力的背书。 据了解,本次国内发债,中国人寿的认购金额亦超过了10年期债券品种的20%。事实上,中国人寿成为远洋的大股东之后,在融资领域提供了多元化支持。远洋地产在2014、2015年连续发行的美元债,中国人寿直接认购金额就高达7亿美元。 而大股东下重注支持远洋地产的背后,实际上是深度合作。在成为远洋的大股东后,中国人寿随即与远洋地产签署了战略合作协议,将业务联系拓展至写字楼、养老等诸多领域,视其为唯一的不动产投资平台。 “从运营上来看,我们将和中国人寿、南丰集团共享销售网络和客户资源,共同保持在多个业务领域的合作。此外,我们还是中国人寿自用办公楼唯一的定制开发商。” 远洋地产总裁管理中心总经理王洪辉介绍说。 此外,远洋地产相关人士透露,远洋今年进一步深化与两大股东中国人寿及南丰集团的合作,与中国人寿共同开发的北京CBD核心区Z13地块进展顺利,并与南丰集团合力开展香港将军澳日出康城第六期的地产项目。 布局资本市场 值得注意的是,据统计,今年以来,发行境内公司债规模达到100亿元的房企仅有恒大一家,远洋地产则是第二家。 截至2015年6月30日,远洋集团有息负债总额为人民币460亿元,其中,一年期以内占比下降至12%,融资成本下降至6.49%。另外,于2015年6月30日的现金资源约人民币174亿元,并拥有已获批尚未提用的额度约人民币687亿元。 按此计算,远洋地产一年内到期的短期负债约为56亿元,而其2015年的销售目标是420亿元,净借贷比率于2015年6月30日约63%。相对来说,远洋地产的负债水平较为稳健。那么,为何此番发债步子迈得极大,不惜提升负债比率,发债规模直至100亿元? 从发债公告上来看,“偿还现有债务及补足一般营运资金”,这是远洋地产发行公司债募集资金的主要用途。 在此前发债路演时,远洋地产高层也强调,发债更多是为了优化债务结构,改善内外债的占比和期限结构。“发行公司债将有助于远洋地产充分发挥其上市地位,用新形式的融资工具增加筹集资金渠道,为扩大营运规模做好准备。” 《证券日报》记者也注意到,对于融资用途,一方面是标杆房企用于拿地,扩张规模,尤其在一、二线城市下重金布局的企业,资金需求规模更大,更需要为其未来扩张提前做资金储备;另一方面,战略转型前期需要大量资金的投入。 而对于正行走在第四步战略期的远洋地产来说,目前正在全面退守一、二线城市。从去年开始,远洋地产迅速对手中资源进行了一番腾挪,对抚顺、镇江、秦皇岛等三线城市600万平米土地进行剥离的同时,新增一、二线核心城市700万平方米土地储备,2015年,更是高调进入广州、南京、香港等热门城市。 截至2015年6月30日,远洋地产共获取9个项目,平均土地成本约每平方米人民币6900元,主要集中于一线城市和核心二线城市。按土地价值分,一、二线城市土储占比接近100%。 更重要的是,按照远洋地产的战略规划,其未来数年将寻求“弯道超车”,转型为囊括住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融在内的四元业务结构。 2015年以来,远洋开始深耕写字楼、商业零售、养老养生,并涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等新业务,转型姿态备受关注。 这些动作,无疑需要大量资金给予流动性上的支撑。而一份来自中国指数研究院的研究报告也指出,部分房企定增募集资金通过增资、股权收购、参股投资等方式,借机跨界转型多元化,拓展新的盈利模式,其中金融业务是其重点布局的产业领域。 对此,有接近远洋地产人士向本报记者透露,远洋此番100亿元大规模发债的背后,将是打造以金融资本为后盾的投融资集团,积极布局和玩转资本金融市场,这是远洋地产真正的战略逻辑。 （责任编辑：施晓娟） |
