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三亚的标杆项目半山半岛曾数度被传“易主”，但每次均无果而终。 《中国经营报》记者在实地走访调查中了解到，由于项目整体抵押给了银行，该项目目前或处于冻结状态，无法签署购房合同，也无法办理房权证。 作为中国滨海度假标杆地产项目，半山半岛为什么急于出手？又缘何落到当前局面？ 就上述具体问题，《中国经营报》记者致电并致函半山半岛项目品牌部，但截至发稿，对方没有做出回复。 项目被冻结？ 半山半岛是三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大复合型滨海旅游地产，业态类型包括临海别墅、观海住宅、酒店式公寓等多种类型。 公开资料显示，半山半岛项目占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米，一度在当地被称为“三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目”。 本报记者在半山半岛项目售楼处看到，售楼大厅颇显冷清，销售人员有的趴在桌子上，有的则低头玩手机，偶有购房者进入，销售人员并不是主动起身迎接，而是当购房者询问时才懒洋洋地起身讲解。 一位销售人员告诉记者，如要购房必须一次性付清全款，而且不能签署合同，原因是合同模板在更改。该销售人员向记者透露，目前公司正在谈收购，还没敲定。当记者提出了解一下楼盘时，该销售人员不耐烦地将几张宣传图递过来让记者自己回去看，并建议记者两个月以后再去。 据当地知情人士透露，由于项目已经整体抵押给了银行，该项目目前处于冻结状态，所以无法签署合同，也无法办理房产证。 对此，受访的业内专家提示购房者，无法签署合同、办理房产证的房子千万不能买，没有法律保障。而且一房两卖、一房三卖的现象很多。如果项目被抵押给银行，可能还会被银行强制收走。 有知情人士向记者透露，2015年初，半山半岛曾想向一民间借贷公司贷款，但该民间借贷公司顾忌项目盘子太大而予以拒绝。“要救就救活，救不活会被拖死，这是借贷公司的原则，盘子太大很难救活。”该知情人士表示。 事实上，半山半岛项目在过去很长一段时间经历过资金链断裂、股权转让、拆迁以及土地闲置等问题。 记者查阅资料了解到，半山半岛曾是海南省上世纪90年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目，直到2004年在中国人民银行等金融机构介入下才以处置不良资产的名义，引入中国爱地房地产开发公司、上海明申企业集团等公司进驻，让其重新焕发生机。此后几经周折，直到2008年，山西富商闫琦成了三亚鹿回头背后的真正大老板。 经过近10年的开发建设，半山半岛已经从当年的鹿回头半岛变身成为拥有百亿成熟配套的中国滨海度假地产的标杆性项目，其营造的高端居住生活氛围是半山半岛被最终认可的原因。 如此项目为何要急于售卖？从此前与半山半岛洽谈收购的中弘股份公告中可以看出一些端倪。 2015年9月中旬，中弘股份发布公告称，将以支付现金、发行股份购买资产并募集配套资金的形式，对价58亿元收购系列重组后的三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称“三亚鹿回头”）100%股权。然而2015年10月14日晚中弘股份发布公告，称由于标的资产部分股权过户事项及后续资产收购整合等无法在短期内完成，中弘股份暂时终止本次重大资产重组事项。 值得注意的是，中弘股份9月中旬的交易预案中称，中弘股份要面对三亚鹿回头近200亿元的负债及项目后期资金投入等财务风险和业绩风险。根据标的资产的预审计结果，标的公司的土地、在建工程和房产等资产已基本被全部抵押，鹿回头继续借款融资空间较小，未来3年偿还银行借款本金和利息的压力较大。标的公司目前资产负债率已经达到89.83%，如果鹿回头公司未来不能继续获得资金支持且房地产销售无法回笼足够资金并获得足够利润，将导致较大的财务风险和业绩风险。 匿名的业内分析师对本报记者表示，此类项目是大盘运作，以相对低廉的土地成本来进行项目的开发，但实际过程中潜在的购买群体并不多。另外，当项目成为烫手山芋时，接盘者缺失也会导致项目的单价继续下滑。更重要的是，周边同类型的项目很多，都会影响此类项目的竞争力。而一旦项目处于冻结状态，那么从投资者的角度看，更加不愿意接触此类项目。 如果迟迟无人接盘，如此僵持下去会是什么后果？上述知情人士表示，那最后可能面临被拍卖的局面。 复星接手项目最后一期 值得一提的是，复星国际(00656.HK)也是此前与半山半岛传出收购“绯闻”的对象，而两者的绯闻以复地·鹿岛项目的面世而尘埃落定。 复地·鹿岛的项目运作者正是复兴国际。复地·鹿岛的前身为鹿回头半岛B7-1地块，公开资料显示，复兴国际收购了半山半岛项目中的B7-1地块。 本报记者在复地·鹿岛项目售楼处了解到，项目在售户型从166平方米三居跨度至293平方米五居，销售人员告诉记者目前处于认筹阶段，尚未开盘。 销售人员表示，当初是半山半岛主动找到复兴国际谈收购，这是半山半岛项目的最后一期，为闭关之作。 事实上，早在2015年5月27日，复地（集团）股份有限公司（简称“复地集团”）就曾委托发布了一则关于海南三亚鹿回头半岛B7-1项目监理服务招标公告。 该公告的项目简介显示，三亚鹿回头半岛B7-1项目用地面积为8.22万平方米，总建筑面积25.21万平方米（共四栋建筑），其中地上住宅29层，地下一层为车库，建筑总高99米，开发商一栏则明确标注为海南复地投资有限公司。 这些细节都与当前复地·鹿岛项目的简介不谋而合。至于B7-1地块此前隶属于半山半岛同样有迹可循。 作为半山半岛项目开发商之一的三亚鹿回头旅游区开发有限公司曾在2013年12月9日与上市公司龙元建设签署《建设工程施工合同》，承建项目正是B7-1地块项目3#4#楼工程。当时约定的合同价款为3.17亿元，开工日期计划为2014年5月1日，合同总工期30个月。 至于双方的具体收购时间、收购成本等细节仍不得而知。 实际上，复兴国际对海南三亚旅游地产的投资早有意图。 在2013年10月份，复星国际就宣布三年内将投资逾百亿元在海南三亚打造一座顶级的七星级酒店及海洋公园“亚特兰蒂斯”，复星国际还进一步提出未来将加大旅游商业领域的投资，投资规模将达到千亿元级别。
复星国际旗下地产公司复地集团总裁徐晓亮此前曾公开表示，复星国际地产平台将会走国内蜂巢投资和海外双向投资的“双轮驱动”道路。复星国际打造的这一地产投资管理平台又分为正向投资和反向投资，其中反向投资是把海外好的资源和模式引入中国，三亚亚特兰蒂斯项目就是引入迪拜亚特兰蒂斯酒店的反向投资案例之一。 就上述问题，本报记者致电并致函复地集团，复地集团在回复记者采访函中介绍，复地·鹿岛项目处于海南省三亚市鹿回头半岛区域，项目总用地面积约7.8万平方米，总建筑面积20余万平方米，分为4栋高层建筑，共计950余户。首批推出的主力户型为三房两厅两卫的A户型，四房两厅三卫的B户型，五房两厅四卫的E户型等，产品线从大约169平方米到300多平方米均有。 至于收购细节以及半山半岛现状是否会对复地·鹿岛项目产生不良影响等其他具体问题，复地集团未作出答复。 |
