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同策房地产咨询股份有限公司（以下简称“同策咨询”）近日在证监会官网披露了招股说明书，开始排队准备于上交所上市。同策咨询受到市场关注的原因是因为公司拟募集的约10亿元资金中有约2.68亿元用于买房，这在其他上市公司的募投项目中比较罕见，而公司每年用数亿元资金购买银行理财产品表现出的不缺钱也让市场费解，同策咨询的IPO也被市场认为是在圈钱。 募资大头用于买房 同策咨询IPO有8个募投项目，公司拟发行约8054万股，募集资金约10亿元，其中资金占比最高的为与公司主营相关的房地产营销代理业务的扩展，其拟使用募集资金2.69亿元，而资金占比排在第二位的则是购置办公楼，拟使用募集资金2.68亿元，排在第三位的则是补充流动资金，拟使用募集资金约1.03亿元，这三个项目占到了总募集资金的64%。 募集资金大头用于买房对于非房地产公司来说非常少见，据同策咨询招股书，“公司已与开发商签订购房意向协议，将在上海闵行区申长路388号地块购置商品房作为上海总部新办公场地，总建筑面积6700平方米，全部用于安置未来五年内上海总部新增办公人员，购房成本为4万元/平方米”。 很多创业型上市公司所使用的办公楼都是租住的，比如此前刚上市的 暴风科技 ，业内人士表示，如果上市公司总部在北上广深这些地方，显然办公场所是一个较大的成本，但是很多公司考虑到在这些一线城市买房成本较大，而且目前房价已经相对较高，买房存在跌价的风险，所以很多没有办公楼的上市公司都选择租房。 对于为何同策咨询要选择买房而不是租房，同策咨询董秘李勇接受北京商报记者采访时说道，“因为随着公司业务的扩大，新增员工越来越多，现在的办公楼显得有点小，所以就打算等融资到账后再买个大一点的办公楼”。在租房还是买房的选择上，同策咨询还是更倾向于买房，而资金则是选择向市场伸手要。同策咨询目前在上海的办公楼位于上海静安区江宁路，合计建筑面积4761平方米，价值约1.44亿元，房产都是公司及公司全资子公司所有，此次若买楼成功，公司办公楼面积将扩大一倍多。 主营业务出现亏损 除了上市融资用于买房被市场关注外，同策咨询主营业务连续下滑，2015年上半年甚至出现亏损，也被市场关注。同策咨询2013年实现净利润约1.39亿元，2014年净利润下滑到8068万元，下滑约42%，2015年上半年更是出现净利润亏损822万元。 同策咨询主营业务主要包括房地产营销代理、房地产咨询服务、商业物业运营和房地产金融服务等业务，其 中房地产 营销代理为公司绝对主营，其带来的营业收入占到公司总营业收入比重的九成左右，而公司此次募集资金的最大头2.69亿元就是用于该业务的壮大，但是值得注意的是，公司房地产营销代理业务毛利率出现逐年下滑，2012-2015年上半年，该业务毛利率分别为57.75%、51.59%、44.96%和38.66%，下滑明显。 “公司净利润连续下滑与整个房地产行业不景气有关，而公司2015年上半年出现亏损则首先是因为行业影响，其次也有季节性影响。”李勇说道，“公司主要是立足于上海进行全国布局，而业务的扩大需要资金的支持。” 同策咨询从2004年就开始在全国主要城市通过设立子公司的形式扩展房地产营销代理业务，截至目前已经在约20个省份设立了子公司，而公司募集资金的投向就是继续向其他没有驻扎的城市进军。 向银行融资较困难 如果说业绩下滑是同策咨询相比于其他公司稍逊的地方，那么公司较低的资产负债率则是公司值得称道的，同策咨询2014年资产负债率为15.31%，2015年上半年则只有9.04%，几乎不存在债务风险。究其原因是因为公司向外借款较少，从同策咨询筹资活动产生的现金流量表可以看到，公司2012-2015年上半年间取得借款收到的现金总共才4121万元，几乎没怎么向外借过钱，这在其他IPO公司中几乎是很少看到的。在问到公司为什么不向银行借钱，是借不到还是不想借时，李勇向北京商报记者解释道，“两者都有，公司作为一家轻资产公司，向银行借款比较困难”。 从同策咨询招股书中可以看出，公司近年来除了4121万元的借款外，还主要有两笔融资，都来自于战略投资者，也就是公司现在的四股东和三股东北京立天荣泽万家科技发展有限公司，二者分别向同策咨询投资了3亿元和3.81亿元持股16%和15.71%，后者则是搜房网董事长莫天全控制的公司。 同策咨询2014年流动资产共14.19亿元，而这两笔来自战投的融资几乎就占到了公司流动资产的半壁江山，同时同策咨询的几乎全部货币资金都来源于这两笔融资。 前期融资全用于理财 但就是这仅有的两笔融资，同策咨询也没用来扩大公司主营或是购置办公楼，同策咨询募集2.68亿元用于买房之所以让市场不理解是因为公司本身并不缺钱，虽然没有从银行那融到钱，但是公司每年的净利润加上从战投那募来的6.81亿元资金，账面上的货币资金是宽裕的。但令人失望的是，公司并没有拿这些募集资金用于扩大主营，而是选择全部用于购买理财产品，之后又想通过IPO的方式向市场要钱扩大主营以及买房。 据同策咨询招股书，公司2012年融到3亿元资金后，2013年买了3.12亿元的理财产品，2014年再次融到3.81亿元后，将银行理财产品的购买规模扩大到了6.49亿元。截至2015年上半年，同策咨询还有未到期的银行理财产品共3.47亿元。 2013-2015年上半年，同策咨询分别通过购买理财产品获得544万元、920万元和1165万元的利润。也就是说，同策咨询2015年上半年主营实际不止亏损822万元，而是更多。业内人士表示，“同策咨询手中有大量闲置货币资金用于购买银行的理财产品而不扩大公司主营，却又要向市场公开招股募资扩大主营，有点伸手要钱的味道，更让市场不能理解的是，公司募集资金的一个大头竟然还是用于买楼，如此有点圈钱的味道”。 |
