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3.30新政 2015年3月30日,中国发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》: 拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭,改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%(此前二套房首付比例为60%,北上广深二套房首付比例为70%); 使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%; 对拥有1套住房并已经结清房贷的,改善性自住房最低首付款比例为30%。 此前住房公积金贷款政策为:首套普通自住房贷款90平方米以下的,最低首付款比例为20%;90平方米以上的,最低首付款比例为30%。 时代周报记者赵妍发自深圳 在深圳出生,住了30年的申弥仁,近期为了孩子置换学区房而奔波,第一次领略到了这座城市的疯狂。 种种迹象显示,深圳楼市在3\uB730新政后几近爆发式增长。值得关注的是,深圳楼市的爆发式增长更具普遍性和区域性。 5月18日,国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,其中最引人注目的仍然是深圳。无论环比还是同比,深圳楼市均处于全国涨幅第一。而仅5月上半月,一手住宅成交达4576套,环比上月同期暴涨92.27%,成交面积环比也大涨96.49%。 中原地产的统计数据显示,在4月1日-5月23日,深圳楼市共有46次新盘开盘或加推,14次出现“日光盘”,占比高达30%。 即便是房地产业内多年的专业人士,如深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁都认为,“现在的深圳楼市出现了‘马太效应’,越火爆越要抢,越抢越火爆,已经不甚理智了”。 “两周涨80万” 在大部分朋友眼里,经营家族海味生意的申弥仁算得上是个“有钱人”\u20142013年之前,他和妻子在深圳总共拥有四套住房,尽管因为种种原因,房子并不在他们名下;2013年,他们夫妻又在皇岗口岸附近购买了两套住房。 即便如此,当申弥仁5月28日晚上向时代周报记者讲述最近的购房经历时,并没有少一分“艰难曲折”。 他决定再买房的原因和大部分年轻父母一样:为了孩子能上个好学校。冲着这个目的,他把位于皇岗口岸的其中一套房子卖了,并到处寻觅学区房。中间的过程,让他大为震惊。 申弥仁一家在皇岗的房子位于福田滨河路与福田南路交会处,2013年3月购入时的价格,是每套130万元左右,加上税费、装修,大概在150万元。房子放了两年,申弥仁说自己2015年3月份的时候特意去问了一下,房子大概涨到了185万元。 “3.30新政出台以后,深圳房价上涨的说法忽然就传开了。我们在皇岗的房子,一个月内一下子又涨了25万。”申弥仁说道。 这其实是深圳房价如脱缰野马肆意狂飙的最小一个例子。更让人惊奇的是,房价疯长带来了“创新高”的成交量。根据深圳中原地产的监测,从3\uB730新政至今,深圳二手房市场总成交量接近170万平方米,比去年同期增长近135%,且与前几周的增速相比,目前仍在继续攀升。5月18-25日一周,二手住宅总成交量为29万平方米,创下2013年以来的周成交量新高,且不排除在未来数周内打破2013年成交纪录的可能性。 意外的涨价,让申弥仁和妻子动了置换房子的念头,“我们的想法是把其中一套房子卖掉,然后在园岭买一套学区房”。 然而,园岭附近的房子涨价更为疯狂。“一套20年楼龄的老房子,就因为带有园岭小学的学位,我们第一次去看的时候是340万,两个星期之后再去,已经要420万。一下子涨了80万。”犹豫再三之后,申弥仁决定放弃,“因为我们只卖掉了一套房,计算了一下首付和银行贷款,手上的钱是不够的”。 目标转向了益田村。但申弥仁越来越感觉到,自己像是在跟房价赛跑\u2014你定下了一套房子,交了定金,却未必能最终如愿。因为你还要依靠智慧与经验避开贪婪的黄牛、提防工于算计的黑中介、杜绝飞速上涨的房价所带来的卖方反价的可能。 有太多人会告诉你不同的“加价”故事。“这件事情是中介讲给我听的:一对老夫妻卖房子,中间加价加了两次,等到买房人最终都要签合同了,居然有人打电话来说愿意再加10万元。这对老夫妻是拍着手喜笑颜开地说:叫那个人上楼来。”申弥仁对时代周报记者说道。 为了避免被“加价”的烦恼,申弥仁下了“狠心”。在最终确定购买一套带有益田小学学位的二手房时,他自己主动把定金加到了60万元。 “我只能用这样的方法来限制房主反价。因为如果他毁约,他必须以两倍定金返还给我。”申弥仁说。 “地王”的逆袭 当申弥仁为孩子的学位在中心区福田的二手房世界里激烈“博弈”时,他们这些一直居住在“关内”的人士惊讶地发现:深圳关外龙华新区的开发商们已经笑得合不拢嘴。 5月23日,深圳暴雨,政府将橙色预警升至红色预警。深圳市龙华新区前“地王”项目中海锦城二期正式开盘。据媒体报道,此次开盘仅推出719套房源,认筹数却有5000多个。为了抢购房源,不少购房者早上6点便风雨无阻地守在开盘现场。 中海锦城二期推出719套89-190平方米精装房源,均价逾4万元/平方米,最高达5.4万元/平方米。与2014年11月22日首次开盘3.25万/平方米相比,中海锦城二期均价涨了逾7500元。但即便如此,719套房源仍在4小时内售罄,销售金额达28亿元。 这并非个案。 据搜房网的不完全统计,5月前后深圳楼市有51个楼盘项目提价或取消优惠。各楼盘均价平均涨幅在2500元/平方米,最高涨幅为1.3万元/平方米,涨幅高于3000元/平方米的项目达22个。 其中,被赋予福田后花园美誉的龙华新区领涨全市。在2014年至今的这一轮上涨中,龙华无疑是一匹黑马,同比涨幅高达16%,远远超出其他区域。 中海锦城的消息传出之后,龙华新区新一任“地王”坐不住了。几天之后,时代周报记者获得消息,去年10月由潮汕籍开发商龙光地产花46.8亿元拿下的龙华白石龙地块,将赶在一年后的今年10月入市销售。 实际上,在去年房地产行业整体下行的大环境里,“地王”在很多开发商眼里成了敏感词汇,而行业内“地王劫”的案例更比比皆是。因此,至少在3\uB730新政出台之前,龙华白石龙地块一直是一块被业内“揶揄”的地块。 据媒体报道,万科深圳公司总经理周彤曾经用“我们非常佩服那位发展商的勇气”来评价当时的地王事件;郁亮则补充道:“天气变了季节也要变了,那是疯狂时代才敢做的事。” 更有趣的是,龙光地产拍下上述地王项目后,龙华一些其他开发商的楼盘竟然在售楼处打出了“新地王出世,龙华崛起”的横幅。当时有分析人士称:“这块地拍得太及时了,把龙华开发商都笑哭了。尤其是附近准备预售的中海锦城和星河传奇,这两盘拿地都不便宜,今年市场不好,他们压力很大,龙光此举是救了他们的命啊!” 时代周报记者注意到,这宗地王编号为A802-0305宅地,占地面积46646.77平米,建筑面积18.65万平米。当时就有人计算过,该地块折合楼面地价2.5094万元/平米,意味着未来销售必须在4.4万/平米才能保证有年纯利润10%。当时中海锦城、星河传奇都在3万元/平米左右;而龙华的另一个项目华业玫瑰四季,开盘时均价仅为2.4万/平米,低于龙光刷新的楼面价。 但现在,中海锦城和星河传奇反过来“救了龙光的命”。这块去年深圳市唯一出让的宅地,成了众人眼里的“香饽饽”。就连龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌也向时代周报记者坦言:“按照拿地时候的楼价计算,很多人并不看好我们。但现在深圳房价发生了变化,大家的态度也随之改变了。” 赖卓斌并未向时代周报记者透露上述项目的销售均价,不过他预期未来5个月楼价将持续上升,“现在旁边的二手楼均价都将近5万元,定价要视当时的市场情况而定”。 返场的投资客 或许是为中国资本市场上的资金流找到了最好的突破口,在经历近一年来股市的抢眼表现后,投资客带着大笔的资金进入了火爆异常的楼市。 中联链家的统计显示,5月16-5月23日深圳二手房成交中投资客比例已近三成,达到28.1%。 在深圳,投资者占比购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表。据悉,深圳楼市过去上涨最火爆的时候,投资客占比一度超过五成,而市场最为低迷的时候,投资客的比例则在一成左右。 “涨幅较小或是还未涨的楼盘目前受到投资客的追捧。”中联链家二手房研究院总经理肖小平表示,深圳楼市目前投资最活跃的片区包括龙中、龙华、人民南、布吉、宝安南等,大部分都是此前房价“滞涨”的片区。 深圳鸿威地产营销总监李林则透露,其公司的别墅项目连30%的入住率都没达到,“都是买了放着投资等着升值”。 “不少从股市出来的钱正在寻找资金出口,像别墅这种投资属性的产品,也已经成为投资客资产升值保值的一种方式了,自住需求非常少。投资客现在对楼市有很好的预期,有点类似于2007年。”李林表示道。 一位不愿具名的深圳地产业内人士则向时代周报记者指出:“巧合的是,中国第五个直辖市\u2014深圳市就快要诞生的传闻,还有这一波惠州惠阳区并入深圳的传闻,在时间上都和房价上涨有着惊人的一致性。” 他还称,“并不是说开发商或者投资客在炒作这些概念,但是这些概念往往能成为投资理由,并最终带动房价上涨”。 而这些概念拉动的投资行为也正在现实中上演。 5月下旬,时代周报记者在惠州大亚湾西区探访某一已开盘项目的售楼处。开发商告诉时代周报记者,“4月份我带两名银行高管来这里。他们也算是专业人士,作出的判断是,深圳直辖的可能性还是比较小,但大亚湾并入深圳还是比较靠谱,所以一人买了20多套。” 售楼处现场也确是门庭若市。据称,这个开车一小时抵达福田CBD的项目,“客户群98%来自深圳”。 应采访对象要求,文中申弥仁为化名 供求最紧张的一线城市 时代周报记者赵妍发自深圳 市场的供不应求及因调控而压抑了许久的需求,被解释为导致深圳此轮楼市异常火爆的原因。实际上,深圳楼市的供求关系一直就是四个一线城市中最为紧张的。 深圳市房地产研究中心提供的数据显示,截至2014年末,深圳市常住人口的住房自有率仅为30%,与北京和上海约70%的数据相去甚远。 2000-2013年间,深圳常住人口数量增长了362万,目前常住人口中外来人口占七成多,这正是深圳房地产市场需求大的最主要原因。 在近期政策利好释放大量需求外,新增供给不足也是一大主因。 近年来,深圳商品住房用地出让规模持续缩减,这不仅推高了地价,也制造了供求紧张的预期。来自深圳中原研究中心、中国指数研究院[微博]的数据监测也显示,截至5月18日,深圳一手房可售总套数为33629套,去化周期仅为7.33个月。 而深圳土地市场供应面临着已近枯竭的现实。深圳今年一季度卖地收入仅58.56亿元,同比减少了75%。倒不是深圳政府推出的土地全都流拍,而是土地资源几近枯竭,今年一季度,仅有一块土地成交。 目前深圳的土地状况是,深圳总面积不足两千平方公里,而城区建设量已达到48%,也就是说近一半土地建了房子,后续土地利用开发资源却已显短缺。 在一些开发商看来,在深圳拿地成本非常高,导致新房定价只能豪宅化。所以虽然深圳房价不断上涨,但政府供地的数量有限,开发商无地可开发。 当然,除了市场本身处于一种供给不足的状态外,开发商使用的营销策略也在制造一种“饥饿营销”的气氛。有业内人士向时代周报记者透露,近期深圳楼市多个“日光盘”并非真正卖光了,而是开发商采取“分批开、小步推”的营销策略,人为制造售罄,进而达到后期涨价目的。 但整体在需求旺盛和供应有限的双重作用下,“深圳市的房价还将有很大上升空间”已经成为业内共识。 |
