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链家近期在北京举行了一场媒体沟通会，对上海发生的两起客户投诉事件再次道歉。针对外界对其资金监管平台“理房通”、链家创新金融业务“链家理财”的质疑和传闻，链家方面予以澄清。但是，沟通会后疑问真的解决了么？ 3月1日，链家在北京举行了一场媒体沟通会，对近期上海发生的两起客户投诉事件再次道歉，并公布了一系列整改措施。同时，针对外界对其资金监管平台“理房通”、链家创新金融业务“链家理财”的质疑和传闻，链家给予了澄清。链家董事长左晖，理房通副总经理宋靖宇，链家网首席风控官王志伟参加了沟通会。 链家公布了两起客户投诉的处理结果：链家已帮助客户庄先生，找到了满意的房屋，并签署了购房合同；同时也已帮助客户黄先生完成房屋交易并拿到房屋产权证，目前链家仍在与其保持密切沟通，并将妥善完成后续服务。同时对事件相关人员进行了相应的处罚。 3月1日前，家住深圳的N先生接到了链家工作人员的电话，因为他有房源也放在链家出售，工作人员打给他是为了保持正常沟通，并强调门店工作一切正常，不受事件影响。 链家方面表示，在事件爆发后，做出了多项整改措施，包括真实房源，假一赔百元；客户投诉，单单公示；签前查封，损失先行垫付。 针对外界对其金融业务的质疑和传闻，链家给予了澄清，包括理房通的贷款来源、链家理财的支付通道和账户托管服务等。 这一次，房地产中介交易过程中普遍存在的不透明性、不合规性在链家事件中，被曝光了。链家的问题，实际上是链家们的问题，一个沟通会无法解决的公众疑问仍存在。 1行业人士发问：四个疑问仍待解 一名业内资深人士对无冕君列出了链家金融的四个疑问。 首先，有无放贷资格？放贷是不是违规、理财部分有央行监管但对应的放贷资格有无，没有解释清楚。 链家指出，理房通与链家理财平台的运作均合法合规，比如，链家的备付金存管银行— 光大银行 指出，理房通符合《支付机构客户备付金存管办法》中国人民银行公告[2013]第6号中的规定，备付金账户独立于理房通的自有资金，未出现擅自挪用、占用、借用客户备付金的情况，以及以客户备付金为他人提供担保的行为。但链家并没有出具资金来源与资金流向的情况。 其次，实际利率有多少？链家指出链家金融产品的贷款利率24%， 以2015年公布施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，第二十六条明确规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”就链家理财提供的系列金融业务，借款 月利率 为1.6%--2%，按此来推算，利率水平未超过“年利率24%”这一上限，不存在高利贷之说。 但是链家没有提及贷款服务费的收入，链家每发放一笔贷款还会向客户收取一笔平台服务费、超期加收0.5%－3%不等的费用，要是将这些成本算进去，实际利率将不止24％。 链家地产、理财通与中融信三方关系。 由于金融是传统中介服务延伸出来的服务，之前并未有统一的垫资收费标准，收费比例也成为各家不愿公开的行业秘密。无冕君通过咨询获悉，通常情况下，具有“首付垫资”、“垫资赎楼”等金融业务的中介公司，垫资数额在100万元－200万元，这些垫资都是短期的，时间在两三个月左右甚至在房屋过户前就要还清垫资，月利息为1％至2％。因此，一年的利率会超过24%。 再次，中融信资金池是否存在？ 链家的说法是，为链家理财投资人做担保的是北京中融信担保有限公司，这两家公司都是独立法人，所以链家理财不涉及自担保问题。 公开资料显示，目前中融信的注册资金为5亿元，贷款余额30亿元，因此链家认为，这符合“担保行业余额不能超过净资产10倍杠杆”的规定。链家对于问题的解释，重心在于通过论证此类业务是在金融监管层面下进行的，实际上并没有解释实际运作过程中资金的流向问题，而这个恰恰是问题的关键所在。 为了扩大规模谋求上市，链家从2014年开始，走向整合兼并之路。
无冕君获得的一份与链家有关的赎楼协议显示，中融信作为担保方，资金托管帐户却是中融信在建行开立的存量房交易结算资金专用存款帐户。 其中一条指出，中融信如将垫资款划入卖家收款帐户后，如因卖家（甲方）房屋被查封或者被限制转让原因导致买卖协议接触、终止的，中融信应先行向买家（乙方）支付托管资金，同时买家签署相关文件将其向卖家的追偿权转移给中融信。 这就看出客户的首付款监管问题所在：在这个为卖家赎楼垫资的协议里面，资金是打入中融信账户里的，可见与资金对接的中融信才是资金池，那么中融信有无放贷资质？一名法律界人士指出，信用保证保险才能担保债权，信用保证保险有专门的牌照。链家旗下互联网房产金融平台链家理财或存在自担保问题，因为P2P平台并没有融资性担保的资质，也就不能做担保。 中原地产首席分析师张大伟表示， 理房通只是应该监管的，并非肯定监管，而且对接的中融信才是资金池。对于市场质疑的买卖双方被强迫接受中融信资金监管是否存在并没有提及。 上海电视台新闻综合频道新闻透视栏目对链家的质疑。 易居研究院智库中心研究总监严跃也指出，链家对于问题的解释，重心在于通过论证此类业务是在金融监管层面下进行的，实际上并没有解释实际运作过程中资金的流向问题，而这个恰恰是问题的关键所在。 最后，是否会对中融信资金实行监管？相关监管部门至今仍然没有表态。 链家理房通和承接P2P业务的链家理财两个平台在支付和资金存管方面均受中国人民银行监管，其中第三方支付平台理房通的备付金存管银行为光大银行，而链家理财旗下支付平台首信易支付备付金存管银行为中国农业银行，此外两个平台还与多家银行有备付金存管合作。 链家事件再次引出P2P平台监管的难题。据网贷之家数据显示，目前行业内只有近30家P2P平台与银行签署了战略合作协议，仅占行业总量的 1.2%。 2一个案例：问题仍在发生 链家的问题也是链家们的问题，行业会因此改变吗？ 更多中介人士给予无冕君的反馈是：刚需客户有首付贷的需求，这次事件发生之后，中介普遍不再向客户推荐首付贷产品，称利率较高，改而建议客户向亲朋借钱。但据一名中介业内人士透露，这种情况在每次“出事”后都会出现，过一段事件等大众遗忘了，各种首付贷金融产品难免又会卷土重来。 就在链家解决此次危机、自称内部彻查的过程中，假房源的问题仍在发生。 有一个真实案例发生在无冕君身边，一对即将结婚的小情侣， 在2月27号下午，在链家门店里听到链家员工在讨论一个房源，称购房者出450万元买，房东不肯卖，这引起了小情侣的兴趣，就去实地勘察了一番，链家中介小欧和经理都极力推荐这套房源。
中央电视台财经频道对链家事件的报道。 该套房源虽然是安置房，但中介给这对小情侣看了房子的产权证，并表示房子是可以出售的，后又经过查询证实该房源不存在抵押的情况，就签了455万的意向，付了1万元的意向金。 然而，差不多过了2、3个小时，中介小欧给小情侣发了微信称，这套房子危险了，有人愿意出470万购买。 2月28日下午，根据中介的安排，小情侣与房东见面商讨具体价格，房东要求465万元，小情侣表示希望460万元成交，途中还被经理叫到外面，称470万元的客户马上要来了，让其赶紧谈，赶紧妥协。然而，这个要出470万元的购房者，从来都没有出现，最终这对小情侣也比较顺利地签了463万元的居间协议，并当场交了30万元的意向金。 2月29日下午，小情侣、中介、房东去房管局进行房产调查，才发现该房源是还不能出售的安置房，最早要到2017年的1月份才能交易。和家人商议后，认为等到2017年1月份，风险太大，那时候房价不知道会否波动，因此想要解约。 据了解，因为该套房源是“快销房”，即独家房源，链家由于一个月之内没有以高于房东原来挂牌价的价格出售，还根据协议赔偿了房东1000元。 3月1日下午，小情侣想要将31万元的定金加意向金退回，解约和赔偿的事之后再商谈，链家中介要求他们签一个《退款协议》，表示2天之内打回他们的账户，由于态度诚恳，小情侣表示暂缓追究责任。但一回头，链家中介就去找房东，要求房东签《解约协议》。解约协议中称双方同意解约，并退还定金即可，不再承担任何法律责任，并没有提及30万定金的去向。虽然《解约协议》上不用小情侣签字，但若之后诉诸法律，链家可以称双方已协议解除合同，用《退款协议》来提升证明力度。 小情侣不得已投诉到链家总部，得到的回复是，按照上述链家整改措施中的“真实房源，假一赔百元”，奖励100元给这对小情侣。最终小情侣据理力争，中介还是退回了31万元，但在这个过程中，小情侣却经历了购买禁售房源、虚构买家哄抬房价、诱导签约单方解约等等不堪行为。 本文由无冕财经原创，版权归无冕财经所有。 |
