报告：养老地产存在用地规模过大高端项目扎堆问题

　　中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院24日在京发布的《中国老年宜居环境发展报告（2015）》显示，现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目，但相较于发达国家及地区，老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。

　　第一，高端项目扎堆，中端主流居住需求被忽视。目前，房地产开发商、投资商的养老项目多定位于高端老年客户群。而现阶段高端老年客户有效需求有限，已有的高端养老社区或护理设施中许多已面临低入住率与亏损困境。随着项目数量的增多，高端市场将面临更激烈的竞争态势。与此相对，中端刚需老年群体的养老服务需求量更大，却被开发、投资企业忽视。

　　第二，养老地产开发热情高涨，但是部分老年宜居项目规模过大，与老人需求不符。近年来，一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩，床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目，单纯开发养老产品不仅会加大投资风险，更会使后期运营管理面临极大挑战。

　　第三，养老产品类型定位不清，开发面临困扰。目前，我国的养老产品类型划分多以建筑类型或开发模式为主，重豪华轻舒适，极少从老年群体需求进行分类，特别是根据不同护理级别、精神需求进行划分。养老项目规划设计在一开始就存在盲目和混乱。

　　第四，产业链缺少衔接，项目前后期脱节。目前，养老服务产业尚属起步阶段，老年地产、老年产品、老年服务等各环节之间缺少有效衔接。许多养老项目开发过程缺少系统性与连贯性，因土地、资金、人员等各方面因素配合衔接不足，最终难以实现目标。

　　第五，盲目照搬国外模式，不能适合国情“落地”。

　　第六，老旧社区居住环境亟待改造，责任主体不明。当前我国许多城市老旧社区中老龄化程度较高，居住环境却严重不适老。20世纪90年代之前建成的老旧社区由于建设年代久远及时代制约，大部分老旧社区中的楼栋公共交通空间、套内卫浴空间、室外公共活动空间等，都无法满足无障碍使用的需求，亟待进行适老化改造。（关欣）