上海二手房：元月淡季不淡 房价惯性上扬

　　人民网上海2月5日电（记者孙小静）2016年1月，上海二手房指数为3252点，比上月上升32点，环比上涨0.95%，涨幅缩小0.99个百分点，保持上升走势。

　　2016年1月，上海二手房市场传统淡季表现不淡，是去年4季度强劲走势的惯性使然。上海二手房指数办公室认为，1月的市场特征为：一、2009年至今8年来的元月行情，为6涨2跌，且今年涨幅最高；二、新年开发商推盘节奏放缓，而二手房挂牌价格依然高企，市场表现由之前的“抢房”开始转向双方博弈；三、少数热门区域新增挂牌量萎缩，好房难求下买家争抢、卖家跳价，部分卖家甚至撤牌惜售等待节后涨价，高端和大户型房源是热点；四、连环置换出现断链现象，作为楼市主力的置换客，寻求改善房源受到价格制约，因而原本抛售的旧房也暂缓出手；五、1月房贷新利率执行，购房者受益月供下降，激发新一批购房需求释放。截至2016年1月31日，全市二手住宅挂牌量为119513套，较上月上升2.4%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为29441套、65303套、24769套，较上月上升1.1%、1.8%、5.7%。外环外挂牌增量延续居首，内环内房源依旧紧俏。

　　1月12日，上海市发改委、房管局召集专家、房企代表研讨会传出，严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷政策等。1月27日，上海市委书记韩正表示，要控制房价，发展中小户型，总价让青年经过一段时间的努力能够承受。1月29日，上海市长杨雄在记者招待会上透露，上海房地产销售周期约在7个月左右。上海去库存压力不算大，政府政策的取向明朗化。

　　一步到位需求旺盛

　　2016年1月，传统市区全部7个区及浦东陆家嘴整体上涨0.98%，涨幅较上月缩小1.04个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴整体上涨1.00%，涨幅较上月缩小1.03个百分点。

　　1月，市区涨幅较大的新静安、黄浦、普陀分别上涨1.19%、1.13%、1.06%。作为改善置业和豪宅腹地的市区，不少买家一步到位思想强烈，中大户型及高端住宅热度不退，加上不少一手高端项目入市放缓，刺激二手房挂牌价高企，但同时也打击了一部分买家的信心。而带有优质学区资源的老工房（售后公房）成交相当火热，一些区重点学校招生有入户年限要求，不少家长宁愿提前3到5年计划购入，出现了一套房源十几组买家争看的景象，热门学区房挂牌后往往是一周内必售。而一些没有学区资源的老工房板块则表现平淡，价格几乎没有波动。

　　1月，新兴城区整体上涨0.95%，涨幅较上月缩小0.92个百分点。区域内行情分化，其中，涨幅较大的闵行、宝山近市区部分分别上涨1.21%、0.90%。究其原因，作为新兴城区改善主力区域，350万以上的改善房源需求旺盛，但新增优质挂牌紧俏，一些卖家坐地起价3%以上，甚至一个月内多次上调挂牌价，撤牌惜售则时有出现。其余一些板块如嘉定、松江近市区部分分别上涨0.49%、0.34%。经调查，一些首次置业客对于中意房源出手加快，以250万以内的二室户成交最为热门，表明部分刚需客入市积极。一些板块出现降温迹象，买卖双方开始博弈。

　　1月，非新兴城区整体上涨0.12%，涨幅较上月缩小0.64个百分点。其中，金山、奉贤、崇明分别上涨0.38%、0.36%、0.13%。区域内涨跌互现，如城区中心延续上涨，规划利好以及开发商拿地热等因素聚集人气，由此金山新城、奉贤南桥分别上涨0.50%、0.42%。而远郊板块的浦东曹路则跌幅最大，达0.45%，其余如青浦华新、浦东外环分别下跌0.17%、0.11%。临近年末，下跌区域内交易量明显下滑，不少卖家降价揽客。

　　中环内改善房热销

　　2016年1月，全市130个板块中，上涨板块99个，占比76%；下跌板块13个，占比10%；持平板块18个，占比14%。

　　上涨板块平均上涨1.09%，涨幅环比缩小0.89百分点。上涨板块的主要特征为：中环内高端和改善房集中板块，往往带有学区、轨交、涉外国际、近CBD等概念，如长宁动物园、浦东联洋、徐汇龙华、新静安大宁绿地分别上涨1.80%、1.78%、1.69%、1.59%。区域内优质改善型次新房拉动板块价格上涨，抽样统计，600万以上的二室户及千万级的大三室户成热门，房源去化畅通，往往挂牌一到二周就能单子落定。优质房源不足助长了卖家涨价心态，热门户型房源往往一周一价，买家中依旧有追涨。另外，一些板块区域内挂牌多为老旧房源，需求不足涨幅略低，如虹口鲁迅公园、徐汇田林分别上涨0.58%、0.34%，。

　　持平板块18个，板块内涨跌互现。抽样统计显示，一些老工房及老旧大楼需求不足，卖家给出了1%-2%的让步，如普陀甘泉宜川、虹口曲阳。一些板块则是房源价格偏高，挂牌一两月未能出售，但卖家仍不愿降价，买家看房后购入意向低下，价格僵持致成交节奏放缓，如宝山淞南、闵行梅陇、浦东唐镇整体走平。

　　下跌板块平均下跌0.27%，跌幅比上月扩大0.07个百分点。主要集中在新兴城区偏远板块，下跌幅度较大的如浦东航头、松江新桥、闵行吴泾分别下跌0.42%、0.31%、0.23%。这些板块内卖家多为改善连环需求，一旦看中改善房源，为求顺利衔接，主动给出卖盘小幅让利，但此类交易明显比上月减少。另外，小部分挂牌一两个月的卖家，急于在春节前套现，往往能给出2%-3%的较大议价空间。而市区的北新泾板块急售现象减少，前期主导下跌的老工房及略有瑕疵房源也收回让利，总体下跌0.06%。

　　上海二手房指数办公室认为，新年伊始，上海二手房市场延续去年末行情，价格指数惯性上涨，成交则稳中有降。由于房贷新利率元月起实施、一手房减量入市、二手有效新增挂牌不足，以及预期看涨等因素，传统淡季表现不淡。春节后价格涨幅或将进一步回落，但市场向上趋势短期内难以改变。