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■本报记者 王 峥 对于房地产行业来说，土地市场的冷热在一定程度上预示和决定着未来楼市的走向，开发商在土地市场上的表现则可以表明企业的发展战略。因此，土地市场对于房地产行业来说，有着晴雨表的作用。 而从统计局最新公布的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1月份—8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。 对此，易居智库研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时称，“从土地购置面积的跌幅看，略有扩大，但总体上维持跌幅企稳的判断。近期全国土地市场之所以没有预期的好，关键在于三、四线城市拖后腿。实际上一、二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出。所以后续不妨对于此类数据进行一、二线和三、四线城市的分类分析，只有这样才能真正释放积极的信号”。 而据记者了解，像北京、上海这样的一线城市，其土地市场的状况和全国整体相比可谓大相径庭。虽然由于出让地块数量和面积的大幅下滑，导致总体出让收入不及去年，但只要有出让的宅地，势必引来开发商的哄抢，屡屡出现地块楼面价超过周边商品房售价的情况。 不过，虽然京沪两地的土地市场同样火爆，但近期两地的相关部门却对土地市场做出了截然不同的调整。在北京大幅增加土地供应的情况下，上海则在3天内叫停了5块土地的出让工作。那么两地迥异的土地政策调整，是否意味着京沪未来楼市走向会出现变化呢。 “上海土地交易之所以收紧，和此前政府的表态有关系。后续部分地块通过修改，会不断增加中小户型的物业类型。但是这不意味着上海土地市场会收紧。后续上海市场依然会出现和北京一样火热格局；而北京市场的土地热，和此前土地交易相对低迷，目前集中放量有关。后续走势方面，北京市场总体上会延续补库存的政策导向，土地交易也会呈现量价齐升的态势”。严跃进称。 北京一个月时间 卖地26宗 根据北京市国土资源局的数据显示，10月20日到11月19日，这31天的时间里，北京市待出让地块合计达到26个，合计面积为206.27万平方米，起始价合计为515.33亿元。去除纯综合性商业金融服务业用地、商务用地、研发设计用地之外，住宅相关地块合计为17块，合计面积为152.9万平方米，起始价合计为390.98亿元。 而今年的1月份—5月份，北京一共新增土地供应仅26宗，这一数量也创造了自2009年以来近7年的同期新低。这也意味着，接下来一个月的时间里，北京的土地供应量将是年初5个月供应量的总和。亚豪机构的统计也显示，2015年1月份—9月份，北京仅供应了27宗住宅性质用地，累计供应面积为278.62万平方米，创自2006年以来的新低。前三季度，北京仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%。 对此，亚豪机构资总监郭毅分析指出，开发商手中的商品住宅在经过今年的快速去化后，库存已大幅削减，年末补充土地储备的意愿大增。国土部门集中推地，一方面满足房企购地需求，另一方面也通过分流购地需求来化解过于激烈的竞地局面，从而达到平抑地价的目的。 北京市国土资源局的官网显示，截至9月底，北京土地出让金总额已达1065.29亿元，这个数字与2014年同期的1583亿元相比，虽然同比减少了32.7%，但已经成交的住宅地块楼面价持续上涨，涨幅达到11%。 中原地产首席分析师张大伟则对《证券日报》记者表示，“这26宗地正好是在一个月时间内出让，楼面起始价合计高达515.33亿元，按照北京平均溢价率40%计算，成交土地额将突破700亿元。虽然是跨月成交，但这700亿元的成交，叠加北京已经卖出的1065.29亿元土地，接近1800亿元，而如果最后40天再有土地成交，北京历史上将第一次出现土地出让少的情况下，成交额反而突破2000亿元的情况”。 上海紧急叫停 多宗地块出让 相比于北京大幅增加入市地块的做法，上海近期则恰恰相反。 继10月12日叫停杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块和松江区车墩镇SJC10022单元13-07号地块后。10月14日，上海市规划和国土管理资源局再发公告终止青浦区朱家角镇阁游路北侧D03-09地块、青浦区赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块以及嘉定区嘉定新城A03-5地块出让活动。同时，原定于10月16日召开的2015年秋季闵行区经营性用地招商推介说明会也被取消。 而对于上海突然叫停多宗土地的出让工作，在业内人士看来，和近期上海市领导对于楼市的讲话有关。 在10月9日上海区县、大口党委书记的季度工作会议上，上海市委书记韩正表示，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。韩正还进一步指出，上海市商办市场供应太大，消化不掉；但同时土地供应不合理，中小套型住宅供需矛盾突出。“要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。”他强调，上海要摆脱房地产依赖症。 实际上，近段时间以来，上海土地市场的火爆程度在全国来说也是首屈一指。 中国指数研究院最新的报告显示，上海第三季度土地楼面价为1.3万元/平方米，环比第二季度上涨13.2%；较去年同期上涨了60.8%。其第三季度住宅用地平均溢价率达56%，较去年同期提高了26.8个百分点，位列十大城市溢价率榜首。 而在韩正做出上述表态后不久，虽然上海市相关部门取消了多宗土地的出让，但还是有土地正常入市，其中一宗的溢价率高达98.4%。 10月14日，上海出让两宗商住用地，包括松江区车墩镇SJC10022单元17-02/17-03号地块、奉贤区南桥新城12单元10A-01A区域地块，总成交价12.7亿元。 其中，车墩镇地块起始价5.3亿元，起始楼面价6147.82元/平方米，共有7家开发企业参与角逐，包括金地、碧桂园旭辉联合体、红星、k2、新城、恒文、禹洲等房企参与竞价。最终金地以6.95亿元拿下该地块，楼面价8062元/平方米，溢价率31.13%。 而在南桥新城地块的竞拍中，中南集团最终以5.73亿元击败其余对手，楼面价为1.19万元/平方米，溢价率高达98.4%。出让资料显示，该地块起始价2.9亿元，起始楼面价6000.05元/平方米。 从上述情况也可以看出，如果上海不叫停多宗地块的出让，相关土地势必高溢价成交，从而进一步推动上海房价的上行。 不过，也有业内人士指出，“上海需要拿出对策，解决供需紧张的矛盾，只堵不疏肯定是不行的。目前来看，上海后续部分地块通过修改，会不断增加中小户型的物业类型。但京沪两地房价的总体趋势仍将是上涨的”。 （责任编辑：王婉莹） |
