|
金九银十往往是一年里房地产市场最为火热的时候，但今年却遇上了一盆当头冷水，国庆期间多地先后推出楼市调控政策，而合肥、南京、苏州与厦门，之前因为领涨全国而被冠以楼市“四小龙”称号，在此轮调控被重点关照。距离十一调控周过去一周有余，这四个城市虽成交量大幅下滑，但房价却出现逆势上扬态势。 成交量断崖下跌 房价逆势上涨 据报道，领涨的“楼市四小龙”中有三个城市成交量呈现了断崖式下跌。其中，厦门10月3日至10月9日的新房成交面积仅为0.7万平方米，10月10日至10月16日为0.71万平方米，而政策出台前的9月26日到10月2日这一周，厦门新房成交面积是1.25万平方米。政策出台后，厦门成交量已连续两周处于低位。 限购出台后，南京新房认购量都在300套左右，相比市场最火热时期下跌了近3成。而合肥已经连续多日出现了商品房备案0套的情况。 然而成交量断崖式的下滑，并未传导到房价上。相反，根据安居客房价指数显示，合肥、南京、厦门、苏州四城10月房价均呈现环比和同比的双涨。截至10月18日，合肥10月二手房均价14581元/m²，环比上月上涨 5.84%，比去年同期上涨 76.18%，涨幅领衔全国;南京10月二手房均价23337元/m²，环比上月上涨 5.64%，比去年同期上涨 25.49%;厦门10月二手房均价 38195元/m²，环比上月上涨 4.72%，比去年同期上涨 48.98%;苏州10月二手房均价 16057 元/m²，环比上月上涨 3.10%，比去年同期上涨 38.39%。 从这组数据中可明显看出，虽然成交量在大幅走低，但是这四个城市的房价却依旧呈现上涨态势。即便是最早重启限购的城市苏州，早在8月便推出限购政策，10月3日又在原有的限购基础上，再度对限购进行升级。然而，苏州的房价从8月至今，仍旧呈现持续上涨态势。
房价难降温供需失衡是主因 成交量大幅走低，房价却依旧上涨，供需矛盾是主因。此前安居客发布的《全国挑房地图》显示，合肥、南京、厦门、苏州这四个城市，供需关系一直处于较为紧张的状态，正是在这样的背景下，“楼市四小龙”今年以来一直是卖方市场。 根据此前厦门市政府披露的数据显示，2015年底，厦门市常住人口386万人，总面积1573.16平方公里，也就是说厦门每平方公里人口密度约为2454人。这一数据，也让厦门的人口密度超过平均1816人/平方公里的广州，甚至1323人/平方公里的北京。 除了人口密度，土地供应量逐渐减弱也是催生房价高企的一大因素。有资料显示，2013年厦门居住土地成交总建筑面积166万平方米，而当年商品住宅销售面积高达449万平方米，成交面积是供应面积的2.7倍。2014年，厦门居住土地成交总建筑面积137万平方米，当年商品住宅销售面积312万平方米，成交面积是供应面积的2.28倍。到2015年，厦门居住土地成交总建筑面积174万平方米，而2015年厦门卖了350万平方米的商品住宅，成交是供应的2倍有余。也就是说，厦门土地供应远远满足不了购房需求，此消彼长之下，房价难以下滑似乎可以理解。 苏州土地市场同样紧缺。根据苏州市统计局数据显示，2014年，苏州市土地成交面积512万平方米，2015年降至387万平方米，到2016年上半年，苏州市土地成交面积167万平方米。 另外，根据安居客发布的《全国挑房地图》，这几个城市也是房产资讯浏览比例最高的几个城市。尤其合肥对于房产资讯的关注最为突出，对于政策后的市场反应和后市预测最为关注。 对此，安居客房产分析师表示，买卖双方依然在博弈，目前现状是意向购房者受政策调控影响，市场成交量在转冷，但买房需求依旧存在，通胀压力仍旧存在，因此，意向购房者买家或是持币等降价，或是需求转移。而很多二手房业主经历几年调控后，认定房价跌的可能性不大，也转为观望不再急于出售手中房产，从而导致了市场成交量断崖式下滑、房价却逆势上扬的情况。不过安居客分析师表示，如果成交量还是呈现持续下降态势，或会下调卖方的心理预期，房价也将有松动可能。 |
