|
2015年第四季度全国主要城市地价监测报告 (中国土地勘测规划院城市地价动态监测组) 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2015年第四季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下: 一、总体情况 (一)地价水平整体涨势平稳,各用途地价环比增速较上一季度均略有放缓;综合、工业地价同比增速较上一季度放缓,商服、住宅地价同比增速则略有上升。 2015年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为3633元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米。 综合、商服、住宅、工业地价环比增速较上一季度均略有放缓。第四季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.74%、0.57%、1.14%、0.29%,分别较上一季度下降了0.16、0.12、0.02、0.38个百分点,其中,住宅地价环比增速与上一季度基本持平。综合、商服、工业地价环比变化平稳,住宅地价环比增速温和上行。 综合、工业地价同比增速较上一季度放缓,商服、住宅地价同比增速则略有上升。第四季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.16%、2.70%、3.92%、2.38%,综合、工业地价同比增速分别较上一季度下降0.14、1.10个百分点;商服、住宅地价同比增速则较上一季度分别上升0.15和0.51个百分点,各用途地价增速平稳波动。 重点城市定基地价指数稳步上升。2015年度,以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升,综合、商服、住宅、工业地价指数分别为244、250、285、197,较上一年度分别增加10、9、13、7个点。 重点监测城市中,地价总体水平为5295元/平方米,较上一季度增长1.01%,较去年同期增长4.29%。商服、住宅和工业地价水平分别为8867元/平方米、7835元/平方米和1013元/平方米;环比增速分别为0.87%、1.47%和0.34%;同比增速分别为3.61%、4.90%和3.68%。 (二)珠江三角洲地区各用途地价环比增速回升;三大重点区域商服、住宅地价同比增速持续上行。 2015年第四季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持稳步上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5209元/平方米、6023元/平方米、3823元/平方米。 从环比增速看,珠江三角洲地区综合地价增速较快,为2.28%,较上一季度上升0.34个百分点,增幅明显高于全国和其他两大重点区域平均水平;长江三角洲和环渤海地区综合地价增速分别为0.47%和0.90%,长江三角洲地区较上一季度下降0.75个百分点,环渤海地区则较上一季度上升0.06个百分点。 分用途看,长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速依次为0.28%、1.98%、-0.91%,住宅地价增速较上一季度略上升0.03个百分点,商服、工业地价增速较上一季度分别下降0.16和1.73个百分点。珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速均略有回升,分别较上一季度上升0.02、0.64、0.12个百分点,依次为1.54%、2.94%和1.84%,各用途地价增速均高于全国和其他两大重点地区平均水平,其中,广州、深圳住宅地价增速超过3.0%,属快速增长,区域内其他城市住宅地价增速在1.0%至3.0%之间。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为0.79%、0.99%、0.82%,商服、住宅地价增速较上一季度微降0.01和0.09个百分点,工业地价增速较上一季度上升0.26个百分点。 从同比增速看,长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为3.31%、8.56%、3.23%。其中,长江三角洲地区综合地价增速由持续上升转为放缓,较上一季度下降1.18个百分点;珠江三角洲和环渤海地区综合地价增速持续回升,分别较上一季度上升0.78、0.20个百分点,珠江三角洲地区平均增速仍处于较高位运行。分用途看,三大重点区域的商服、住宅地价增速延续上一季度的上升态势;工业地价增速中,仅环渤海地区呈上升趋势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区商服地价增速依次为1.44%、6.91%、3.10%,分别较上一季度上升0.08、0.46、0.18个百分点;住宅地价增速依次为5.32%、9.98%、4.13%,分别较上一季度上升1.54、1.80、0.20个百分点。珠江三角洲地区住宅地价整体增涨较快,广州、深圳、珠海地价增速均超过10.0%,佛山顺德、东莞、中山地价增速超过5.0%。长江三角洲和珠江三角洲地区工业地价增速为2.13%和7.64%,分别较上一季度下降4.33和0.38个百分点,其中,南京工业用地出让最低限价标准调整,使长江三角洲地区平均工业地价增速出现明显回落;环渤海地区工业地价增速为2.20%,较上一季度上升0.21个百分点。 (三)东中西部地区综合地价环比增速、工业地价同比增速均呈放缓态势。 2015年第四季度,全国重点城市中,东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区,西部地区综合、商服、住宅平均地价均高于中部地区,仅工业地价水平略低于中部地区平均水平。 从环比增速看,东部、中部、西部地区综合地价增速均呈放缓态势,分别较上一季度下降0.24、0.28、0.15个百分点,依次为1.49%、0.66%、0.29%,东部地区保持低速运行,中部和西部地区平稳波动。从同比增速看,东中西部地区综合地价增速依次为6.21%、2.76%、1.57%,东部和西部分别较上一季度下降0.25和0.54个百分点,中部则上升0.10个百分点,东部仍保持低速运行,中部、西部变化平稳;东中西部地区工业地价增速均呈放缓态势,分别较上一季度下降3.39、0.40、1.66个百分点。 (四)一线城市各用途地价环比增速持续上升,二三线城市各用途地价环比增速则有所放缓。 2015年第四季度,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比增速持续上升,综合、商服、住宅地价同比增速呈上升态势,仅工业地价同比增速略有放缓;二线城市各用途地价环比增速持续放缓,商服、住宅地价同比增速呈上升态势;三线城市各用途地价环比增速均有放缓。 2105个监测城市中,一线城市包括北京、上海、广州、深圳;二线城市包括除一线城市外的直辖市、省会城市和计划单列市,共32个;三线城市包括除一线、二线城市外的69个监测城市。 一线城市,从环比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速分别为2.62%、1.62%、3.59%、2.03%。其中,上海综合、住宅地价快速增长,涨幅超过4.0%;深圳除工业外的其他地价涨幅超过3.0%。从同比增速看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速分别为8.97%、6.34%、10.91%、8.06%。其中,上海综合、住宅、工业地价快速增长,涨幅均超过10.0%;广州住宅地价增速超过10.0%;深圳综合、商服、住宅地价快速增长,涨幅超过10.0%,工业地价增速接近10.0%。 二线城市,综合、商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.31%、0.53%、0.75%、-0.68%,同比增速分别为2.26%、2.35%、2.87%、1.03%。其中,青岛下半年土地一级市场和新房、二手房市场交易活跃,土地和房屋成交价格较高,综合、住宅监测地价的环比、同比增速均为最高;兰州综合、住宅地价环比增速最低,昆明综合、住宅地价同比增速最低。 三线城市,综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.42%、0.18%、0.67%、0.25%,同比增速依次为1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。其中,张家口受冬季奥运会申办成功和京津翼协同发展的影响,城市建设和基础设施建设将全面提升,市场预期较高,各用途地价增速延续并加剧了第三季度以来的上涨态势,综合、住宅地价环比增速均超过5%,邯郸综合、住宅地价环比增速最低;锦州综合、住宅地价同比增速最高,阜新综合、住宅地价同比增速最低。 (五)主要监测城市综合、住宅地价环比上涨城市超过七成,同比上涨城市约占八成。 2015年第四季度,全国105个主要监测城市中,78个城市综合地价环比上涨,个数与上一季度持平,其中,45个城市涨幅收窄,比上一季度增加13个。综合地价环比增速大于3.0%的城市仅有4个,较上一季度增加1个;环比下降的城市20个,比上一季度增加4个。另外,77个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%之间。与去年同期相比,84个城市综合地价同比上涨,增速超过7.0%的城市11个,与上一季度持平,其中,深圳、锦州、上海、青岛、张家口地价增速超过10.0%;同比下降的城市为20个,较上一季度减少3个。 住宅地价与综合地价变化趋势保持一致。环比上涨的城市75个,比上一季度减少6个,其中,45个城市涨幅收窄,比上一季度增加11个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市为8个,较上一季度增加2个;环比下降的城市24个,比上一季度增加6个。此外,69个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%。与去年同期相比,同比上涨的城市82个,比上一季度增加5个;增速超过7.0%的城市12个,较上一季度减少2个,其中,深圳、青岛、上海、锦州、张家口、宜昌、珠海、郑州、广州等9个城市地价增速超过10.0%;同比下降的城市21个,比上一季度减少3个。 (六)异常交易地块数量明显增加,部分地区市场氛围回暖。四季度,全国上报异常交易地块62宗,比上季度增加了31宗,增幅为100%;与上年同期相比,增加了36宗,增幅为138%。其中,一线城市异常交易地块数量约占四成。 二、当前市场形势分析 (一)美联储加息加剧了新兴经济体资本流出和货币贬值的风险,国内经济下行压力未减,但初显回暖迹象;供给侧结构性改革的政策导向,有望推动经济运行中的积极变化。 2015年第四季度,美联储宣布将联邦基金利率提高0.25个百分点,预示超量化宽松时期的结束,并加大了资本从新兴经济体流出的可能,个别国家本币出现大幅贬值,大宗商品走势仍不乐观,市场动荡加剧。 四季度,我国经济下行压力依然较大,制造业PMI在11月出现年内低点后微弱回升,全国规模以上工业企业实现利润总额同比仍呈下降态势,显示经济结构调整面临的去库存、去产能压力较大,扩张积极性不足。表现在土地市场上,各业地价环比增速均出现放缓迹象,工业、商服相对明显。与此同时,降准降息再次释放货币流动性,加之前三季度诸多政策措施的实施效应累积显现,整体经济运行中也出现了一些积极的变化:11月份规模以上工业增加值同比增速回升至6.2%,且环比增速也有微升;需求在再平衡中稳中有升,10月-12月 非制造业商务活动指数连续3月攀升,扩张动力强劲,11月份社会消费品零售总额同比增长11.2%,增速比上月加快0.2个百分点;投资增速相对稳定,回落幅度收窄;经济结构持续优化,投资结构有所改善,消费升级态势明显,且出口商品向价值链高端延伸;高新技术产业及网售商品总额数据均反映出新产业、新业态的成长趋势;非公有制企业的数据显示市场活力不断迸发。在上述因素的综合影响下,全年地价总体水平稳定,在微调中延续上升态势。 (二)房地产开发投资指标持续放缓,组合政策累加效应推动房地产销售改善,但库存仍升有待进一步消化;土地市场分化态势加剧,热点城市供需情况持续向好。 四季度,中央层面提出了更为清晰的供给侧结构性改革方向。年末的经济工作会议及城市工作会议均提出了农业转移人口的落户要求,从供给侧对于房地产市场的未来发展方向指明了方向,并对房地产行业的整合优化给予了指导。《居住证暂行条例(草案)》的通过,正是落实上述要求的重要举措之一,“新市民”的城镇化来或将有助于房地产去库存的实现。 多个国家部委发布新政或就一些重要条例征求意见,涉及《居住证暂行条例(草案)》发布、公积金异地贷款推进、《住房公积金管理条例》修订、简化赠与或受赠不动产免征相关规定税费所需证明材料资料、取消房屋租赁手续费等多项措施,旨在营造更为便捷高效住房消费环境;地方层面在支持去库存方面政策频出、不断加力,多地出台不同程度的公积金贷款优惠、契税与房款补贴等政策,据媒体报道超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策(其中主要为三四线城市),对于降低购房成本、吸引有效需求起到了一定的引导作用。 统计局公布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,一、二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅扩大,三线城市新建商品住宅价格环比由降转平。楼市向好带动了部分城市土地市场的升温。 商品房库存面积仍呈上升态势,11月末商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米3。高库存的现状一定程度上影响了开发企业的投资意愿,1-11月全国房地产开发投资增速延续放缓态势,房屋新开工、施工面积累计同比增速逐月下滑,竣工面积10月冲高后再次回落。与此同时,个人按揭贷款增速再创新高达到21.3%4,商品房销售面积和销售价格增速维持扩张态势。新增量的减少以及库存量的消化,双侧加力使得待售商品房面积的同比增速下降,存量去化速度有所提高。 纵观全年,多层级各方面的政策累进加力,去库存的明确指向促进了楼市年末回暖,但整体地价并未同步表现出明显变化,四季度住宅地价的环比增速较上一季度微幅放缓,仅有局部热点城市受限于供需状态的长期紧张,表现为持续升温态势,主要体现在一线城市及个别二线城市。四季度,一、二线城市房地产开发用地面积同比均超过2014年同期。其中,一线城市增幅最高达到54%,二线城市增幅为12%,三线城市则略低于去年,基本持平。 (三)主要监测城市土地供应总量环比涨幅较上一季度明显扩大,同比由升转降;住宅用地年末供应环比、同比均出现明显上涨。 全国105个主要监测城市土地供应量持续放大,环比涨幅逐季扩大,与以往供地季度间规律及近期楼市回暖迹象相符,住宅用地供应环比涨幅最为明显。截至2015年12月31日,四季度105个主要监测城市土地供应面积达到7.47万公顷,环比涨幅达到49.31%,年内逐季递增态势明显,同比下降12.79%。商服、住宅、工矿仓储用地和交通水利基础设施等其他用地分别供应约0.45、1.41、1.62和3.99万公顷,环比涨幅分别为0.76%、56.63%、12.11%、80.45%,同比变化分别为-11.91%、13.28%、6.67%、-24.61%。其中,住宅用地及交通、水利基础设施等其他用地供应环比涨幅均为本年内最高,且住宅用地年末供应环比、同比上涨明显。 尽管库存压力下,房地产投资仍呈下滑趋势,但在政策利好累加效应及部分房地产市场回暖明显的带动效应下,房地产开发用地供应面积有所回升,供应面积约1.85万公顷,环比上涨38.22%,同比上涨6%,这是自2014年首次出现环比、同比同时增长。四季度,保障性住房用地供应加速,供应面积上升明显,约0.41万公顷,环比上升75.85%,同比上涨12.25%,环比涨幅扩大趋势显著、同比涨幅出现收窄迹象。 四季度,交通水利基础设施等其他用地占比超过50%,住宅用地占比较去年同期有所上升。商服、住宅、工矿仓储用地和交通水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为5.96%、18.86%、21.78%和53.40%,分别较上一季度占比变化-2.87、0.88、-7.23、9.22个百分点。与去年同期相比,占比变化分别为0.06、4.343.97、-8.37个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的24.82%,较上一季度下降1.99个百分点,较去年同期上升4.40个百分点。保障性住房用地供应占比略有上涨,占比5.44%,是2011年2季度以来的最高值,环比上升0.82个百分点,同比上升1.21个百分点。 全年初步供地统计数据显示,2015年全国105个主要监测城市土地供应总量有所减少,房地产开发用地面积亦不及去年。分不同城市来看,一线城市土地供应总量较2014年有所上涨,房地产开发用地面积不及去年,但总体好于二三线城市;二、三线城市的土地供应总量均不及去年,二线城市的房地产开发用地面积总体水平好于三线城市。 图172014年4季度以来各季度分用途用地供应占供地总量比例变化图数据来源:土地市场动态监测与监管系统 三、后期走势预判 2016年一季度,各项政策将依据中央经济工作会议提出的总体思路,着力加强结构性改革,在适度扩大总需求的同时抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务,宏观经济有望实现在合理区间的平稳运行,地价整体将延续2015年趋势,处于窄幅波动状态。分用途地价或将表现出不同的发展态势:在“去库存”的压力及各种新政策的综合影响下,住宅地价整体将呈现微幅波动,热点城市积聚的上涨动力在短期内仍可能发挥作用,但区域间、城市间的分化长期持续;在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下,一些地区商服地产的库存亦不容忽视,商服地价的上升动力稍显不足;对工业用地而言,虽然土地征收费用等刚性成本持续上涨,但限于经济运行面临的长期压力,以及去产能的经济结构调整,部分传统制造业的利润下滑,企业竞租能力减弱,工业地价的回升空间在短期内会受到市场挤压;新兴业态所对应的地价存在着随行业发展竞争表现出的可上升空间。 作为十三五的开局之年,在进一步认识、适应新常态的过程中,需要从制度机制、技术等多方面进行转变与完善,注重供给侧结构性改革也将成为当前及今后一段时期土地管理的工作重点。在落实经济工作会议及中央城市工作会议提出的“户籍人口的城镇化”要求,形成符合“新市民”用地需求的鼓励促进政策同时,还应合理评估“新市民”城镇化进程中对现行用地需求各方面带来的变化,从总量、结构、类型着眼,切实实现其有效需求与现行市场的对接融合,通过精准化的供应管理,避免资源错配导致的“新库存”形成。 |
