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“黄村的地价都4万多了?真不敢相信。”2月23日,一央企开发商人士对《第一财经日报》记者感慨。 23日下午,北京土地市场迎来了春节之后的首拍,这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环,此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度,因为竞拍现场来的都是财力雄厚的“金主”,共有9家房企或综合体,包括 葛洲坝 、绿地、中铁建与万科等。 在土地供给减量的北京,任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。最终,该地块以39亿元的总价,及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算,该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。 南五环外地价接近5万 4.7万元/平方米,这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高,但放到南五环外的位置上,它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高,并且地价已超区域标杆华润某项目的售价,预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着,北京居民一贯认为的价格洼地南郊,也将出现单价10万元/平方米的顶级豪宅。去年北京土地如此大热,该区域3宗住宅用地最终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。 是什么原因推高了这块地的价格?亚豪机构市场总监郭毅对本报记者说,新年伊始,三部委即联合再发减税政策,其中对于北京影响较大的是取消“普通住房”的定位,由此也将解救出一批中小户型的高价项目。而从这一政策导向也可以看出2016年房地产市场调控仍会以放松为主,宽松的政策环境也刺激了开发企业购地的积极性。微观来说,决定地价的核心因素还是位置。 郭毅称,大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块,原本的地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和,已鲜见住宅用地出让,因此遭到了激烈争夺。 但区域核心并不等同于城市核心。该地块地处京开高速以东,远离京开高速以西的新城核心区,距离地铁相对较远,位于老城区边缘南邻回迁房,周边居住环境有待提高。郭毅说,对于一个预计售价将近10万的区域标杆项目来说,周边环境也将成为项目最大的短板。 二手房涨价惜售 相比新房而言,以存量房交易为主的一线城市,最近二手房更加躁动。本报记者上周末走访发现,还没出农历正月十五,就有很多年轻情侣出现在了中介门店询问房源。经过春节前的涨势之后,一些区域品质较高的二手房价格还在上涨。以东四环内朝阳公园附近某地铁精装房为例,房龄五年的60平方米左右的一居室,现在报价在270万元~290万元,而去年10月的价格在260万元上下,2014年的价格在230万元左右,开盘时价格仅仅在100万元至150万元之间。服务于该小区开发商租售中心的李欣(化名)告诉本报记者,随着房价上涨,业主开始惜售,从前动辄20套在售,而现在业主诚意出售的小户型房源仅有不到5套,而且不报价格很难约业主见面。 成交数据也说明了春节前后北京二手房市场的活跃度。根据链家研究院统计,2016年北京市二手住宅市场迎来开门红,1月份全月网签量突破2.4万套,超过去年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量为24312套,较上月增加5.3%,较去年同期增加90.9%。链家研究院李巧玲表示,由于市场预期向好,业主惜售情绪有所上升。 卖还是不卖,以什么样的价格卖,刘江(化名)想了很久。为了研究当下是不是楼市高点,毕业于北京一所知名大学文科专业的他,最近甚至看了多本经济学和管理学书籍。身为上述地铁精装房的年轻业主,这套一居室是刘江和新婚妻子唯一的房子。他现在与怀孕的妻子租住在单位附近的两居室,这套一居室正在出租,形同投资。关于为什么出手,他对本报记者说出了自己对大势的判断:两年内上涨,五年内可能下跌。他的逻辑是:利率下降,通货膨胀,泡沫吹大,核心城市核心物业价格必然上涨,但实体经济不振,如果一些过剩行业的“僵尸”企业和中小企业大面积死掉,住房需求也可能得不到支撑,同时不排除抛售潮出现。所以他选择套现这套房子,投入到自己的创业公司,虽然经营的也是传统机械产品,但他看好优胜劣汰之后自己公司将获得的空间。 还有一位正在投资北京地铁两居室的“80后”告诉本报记者,利率如此之低,资金没有去处,房价再涨,很多人预期都是向上的。他的判断是这样的刚需两居室必然会涨,巧合的是,他跟刘江一样,也认为上涨的期限在两年左右,因为“还是有泡沫的,长期来看下跌是有可能的”。 一线城市热度持续多久 一线城市房价到底怎么走?对此, 中信证券 地产研究团队在报告中分析,一线城市人口流入、供给稀缺的基本面未变,但当价格急剧上升之后,是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度,值得投资者审慎看待。在产业政策不可能发力刺激一线房价上涨的情况下,货币政策就成为短期影响一线城市房价的重要因素。 中信证券该研究团队表示,如果宏观经济需要,2016年出现了超预期的降息,则房地产市场可能会因此得到提振,人民币汇率如果能够保持稳定,降息预期升温,可能推动一线城市房价上涨;如果2016年不出现降息,尽管市场在惯性作用下还会表现一两个季度,但全年一线城市整体热度或不如2015年,深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市,甚至有可能出现房价下跌。 刘江说,每天都有好几家中介公司的经纪人给他打电话约面谈签约,如果不出所料,他的房子将在3月完成交易。还有一个值得注意的细节是,刘江正在卖的房子,是2013年的“高点”时买的,加上税290万元购入,现在含税报也是290万元,而2014年的低点时,曾经跌到过240万元。 “我们都不愿谈周期,实际上,它真的存在,并且距离我们没有想象的那么远。”刘江说。 |
