|
2016年的中国楼市调控正呈现出明显的两极分化。2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布通知，进一步下调房地产交易环节契税和营业税。这是近期首套房和二套房首付比例降至两成和三成后，政策层再一次给楼市“松绑”。对于中国绝大多数城市而言，眼下已是史上最宽松的楼市调控窗口期。 而与此形成鲜明对比的是，房价已连续疯涨16个月的深圳，调控收紧的靴子正在落下。 经济观察报从深圳市住建局及各大中介处了解到，目前深圳市正在研究房地产调控政策，以形成房价的合理区间。正在讨论的调控措施包括将购房者的社保缴纳要求由一年改为三年、营业税免征由两年改为五年等。而春节假期后的一周内，深圳二手房中介正在参照新的社保要求重新核实购房者资格。 同时，深圳部分银行已于春节前后释放出逐步收紧信贷执行的信号，包括提高特定人群及部分房地产项目的贷款门槛，减缓放款速度，通过抑制投资投机行为来降低市场热度。 多位受访人士认为，2016年深圳调控收紧、房价涨幅收窄是大概率事件。 自2014年“930政策”至今，深圳房价的上涨行情已经持续16个月。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均价33426元/平方米，单年涨幅为39.43%。 深圳中原地产市场研究中心经理王飞表示，除了高房价之外，深圳目前正处于前所未有的高杠杆节点上。高杠杆加上短炒趋利，构成了当前深圳楼市更加让人警醒的理由。 调控的靴子 春节前夕，深圳市市委书记马兴瑞与市长许勤先后为深圳楼市调控打下“预防针”。 1月28日，马兴瑞表态：“深圳上涨的房价确实影响了一批希望来深圳扎根的高学历年轻人，深圳市政府也在考虑应对方案。” 随后的2月4日，许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上说：“深圳去年房价上涨过快，和全国一些城市方向不太一致。主管部门正在研究调控政策，未来住房新政既要惠民，又要确保房价在合理区间。” 接近深圳住建局人士向经济观察报表示，有关部门去年下半年一直在密切关注市场走势。决策层认为，市民承受的购房压力过大，加上投机因素，从长远来看对深圳未来的产业发展、人才流动都有可能产生负面影响。 目前，一份深圳春节后正在研究的政策清单正在业内引起讨论，所涉及的调控措施包括： 一、购房者的社保要求，由连续一年缴纳改为连续三年缴纳；二、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由两年改为五年；三、首套房按揭贷款的要求提高，即使已结清前套房产贷款的购房者，不能再获首套房按揭贷款；四、首套房首付比例从25%提高到30%。 不少资深中介人士对经济观察报表示，以上措施不会同时出台，但鉴于深圳现在的高房价走势与政府近期的发声，其中的一两条落地并非没有可能。深圳政府一贯是小道消息试探民意，然后顺势推出。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为政策在三四月份出台的可能性比较大，“既然放出风声来了，若迟迟不出，政策的效应就递减了。” 几项措施中，社保缴纳由一年改为三年被认为具备较大可行性。原因是在北上广深四个一线城市中，唯有深圳对非深户籍的购房限制最为宽松：购房人只需提供一年以上的纳税证明和一年以上的社保证明即可。同等条件下，北京和上海对非本地户籍购房的社保缴纳要求分别是五年和两年。 美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰分析，由于深圳购房人群中本地户籍人口不多，社保改为三年一旦执行购买力将减少1/3。政策一旦收紧，一部分需求就会退下去，因此政府也在权衡。 银行信贷局部收紧 实际上，社保缴纳改为三年的政策已在 中国银行 深圳分行面向特定人群的房贷业务中实行。 1月底，中国银行、 工商银行 、 建设银行 三家大行的深圳分行先后决定收紧面向中介群体的房贷政策。来自中国银行的最新通知称：从事中介人员购二手房向我行申请按揭，准入门槛除原有标准以外，借款人还必须在深连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款。 据悉，工商银行自1月21日起亦停止受理中介员工及其配偶的贷款申请。建设银行某个贷经理也向经济观察报表示，最近银行对中介贷款的审核比较严格，中介及其配偶购房贷款一律首付四成。 一位中国银行内部人士告诉记者，中国银行深圳分行去年底以来二手房交易火爆，其中不乏中介炒房以推高房价。“房贷是所有银行的低风险优质资产，当银行不敢再赚这个钱时，说明房价上涨已经超出了银行的安全边界。”该人士说。 2月15日，深圳市房地产经纪行业协会发布了《关于房地产中介不得参与炒房的郑重提示》的通知，禁止房地产经纪机构或经纪人员通过众筹等手段进行房产投机的行为。无独有偶，针对中介炒房现象，2月1日深圳市规土委也曾出台相关管制规定。 除抑制特定人群的投机行为之外，银行还提高了部分楼盘的贷款门槛。 上述中国银行人士称，被列入银行“黑名单”的共有38个楼盘，原因包括空置率高、价格波动大、炒房集中、配套差或产品有问题。这些楼盘都是银行根据以往成交总结出来的高风险楼盘，所以银行十分谨慎。 有中介人员表示，的确听说了这样的限制措施，可以看出在当前火热的市场背景下，银行正在从物业、客户的角度进行分类调控。 据深圳链家二手房研究院总经理肖小平观察，银行对普通购房者的信贷门槛也在提高，例如对一些资质认证不符合要求的客户或物业，深圳部分银行已经在按照首付四成的标准执行。“但这属于银行内部的管控，并未得到‘上面’的授意。”肖小平说。 肖小平认为，银行收紧信贷的原因之一是深圳房价增幅过快，银行在通过这种方式减少市场风险，原因之二是成交量剧增使得银行的工作量极度饱和。 根据链家提供的数据，2015年11月至2016年1月，深圳二手房单月成交量平均在13000套以上，接近2015年二季度每月15000套的峰值。“在客单量比较多的情况下，银行便开始挑选最有价值的客户，而判断风险系数较高的客户就暂时提高门槛或拒之门外。”肖小平说。 在宋丁看来，更重要的市场调控是和银行协调，通过信贷政策的变化来对楼市产生约束。在全国楼市宽松的格局下，如果政府无法在信贷方面和银行达成一个约定，今年深圳房价很难调控到位。 高杠杆楼市 在调控措施呼之欲出的当下，深圳楼市的确有足够让人警醒的理由：除了高房价之外，深圳目前正处于前所未有的高杠杆节点上。 数据显示，截至2015年年底，深圳个人住房贷款余额超过了7000亿元，比2014年增长了近40%，余额比京、沪分别高出1200多亿元和1300多亿元。以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓名副其实的“杠杆楼市”。 值得注意的是，深圳7000亿元住房贷款仅对应162万套住房（含保障性住房），仅为北京（804万套）、上海（998万套）的20%和16%。 根据链家市场研究中心的数据，2015年深圳个人住房平均贷款成数达到64%，其中二手房购房者中贷款购房的比例达到91%。用尽、用足杠杆成为房贷申请主基调。“930新政”被认为是去年深圳房价上涨最重要的原因。该政策刺激了换房需求，在新“认贷不认房”标准下，只要还清了房贷，再次申请房贷时，仍旧执行首套房的贷款政策。 宽松的信贷给“短买短卖”的炒房带来空前难得的杠杆资源。链家监测的两组数据显示：2015年成交的二手房中，业主持有年限不满2年的约占25%，满2年但未满5年的约占32%；2015年12月至2016年1月成交的二手房中，业主持有时间不足半年的约占8%。 肖小平认为，对于炒房客来说，威慑力最大的调控措施依次是限贷升级、税费升级、限购升级。2014年上半年和2015年的7月至9月，深圳楼市曾出现过相对“冷静期”，原因就是部分银行当时提高了房贷首付比例，或间接收紧了房贷政策。“有效的调控措施应当是你怕什么，它就来什么。”肖小平说。 短暂降温 在深圳河的另一端，香港楼市的凉意显得更为明显：香港最新一起新界大埔区土地招标成交价格较去年9月大幅下挫68%。欧洲投行里昂证券在一份报告显示，香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。 一位资深投资客这样表示：自2003年连续飙涨12年、涨幅3.7倍的香港楼市开始掉头向下，而深圳自2006年开始也连续上涨了10年，涨幅高达近10倍。 春节假期期间，深圳楼市迎来短暂降温。在2月5日至2月13日的九天时间内，深圳无一新房成交，直至14日成交套数才破零。二手房方面，2月8日至14日的这一周，深圳各区成交均在个位数左右，全市共成交55套，环比大跌97.8%。 据深圳规土委数据，2月前半个月深圳一手住宅成交234套，成交面积为约2.42万平米，环比下降超过了8成。 始于去年下半年的推盘潮也在2月戛然而止。美联物业全国研究中心的统计数据显示，2月份深圳楼市预计有8个项目入市，推出时间均在2月下旬，推盘数量与去年同期持平，但环比下跌55.6%。 即将有两个项目在近期推盘的深圳某房企负责人对经济观察报表示，调控短期之内对市场有一定的利空影响，但是调整销售进度并不容易，要拿证、调整工程进度，再加上市场的观望情绪，因此对于开发商来说，推盘节奏不会有太大改变。 尽管春节为楼市的传统淡季，淡季带来的“被动熔断期”过后，客户心理和市场的资金层面或许正在产生变化。有媒体报道称，春节期间深圳二手房业主心态发生了较大变化，坐地起价的现象大幅减少，并有投资客主动降价的现象。“近日的确有人推了一套，比周围低了20万放卖，但均价依然7万以上，这只是一个开始。”南山区某中介告诉经济观察报。 王飞表示，深圳楼市的多头仓位已经非常拥堵了，如果一旦市场下行，受到直接影响的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。深圳业内目前普遍认为，2016年深圳楼市降温是大势，房价上涨空间将变窄。 上述房企负责人表示，公司今年的总体战略以保现金流为主，在定价上不会像去年一样激进，对市场的判断是缓慢增长，但不排除会有短期震荡。 另一方面，2月16日央行发布了一组重要经济数据：1月末，广义货币（M2）余额141.63万亿元，同比增长14.0%；当月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元。这组数据意味着流动性将继续宽松。 一位不具名的业内人士称，在实体经济持续低迷的当下，流动性过剩的钱很多会直接或者间接流到房地产市场，仍有很大可能跑到深圳等一线楼市来套利。 |
