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调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，将与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同对住房市场保持持续增长和“去库存”产生积极影响。值得注意的是，北上广深四地未享受全部政策红利，也体现了差异化的楼市调控思路—— 在与房地产相关的10多个税收中，契税和营业税无疑占了大头。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发文，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产去库存的强烈信号。 那么，此次税收调整后，购房者能节省多少“真金白银”？房地产去库存将产生什么成效？税收优惠是否会令地方财政进一步“吃紧”？就相关热点话题，《经济日报》记者采访了多位专家学者和业内人士。 改善性需求将得到释放 中国社科院战略财经研究院研究员张斌表示，此次政策调整的亮点之一，就是去掉“普通住房”的限制，扩大了享受税收优惠的范围。 据了解，此前享受契税、营业税优惠措施只限定在普通住房上。普通住房，一般是指140平方米以下的住房，面积较大或是高级公寓、别墅等大多被列为非普通住房。“此次调整以后，更多有购买能力又有改善需求的购房群体，将会享受政策红利。”上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群说。 更能搅动住房市场一潭春水的，是此次政策调整能为购房者带来真金白银的实惠。以营业税为例，通知明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 契税的调整步伐则更大。调整后，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。中原地产首席分析师张大伟举例，南京王先生要买一套改善性住房，如果在90平方米以内，总价在200万元，过去需要交纳6万元契税，现在新政策后只需要缴纳2万元。如果面积在90平方米以上则以前需要缴纳6万元，新政后只需要4万元。 契税针对个人购买家庭唯一住房也加大了优惠力度，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 “不少地方此前契税税率是3%，而且是按照普通住房来实施优惠。也就是说，在90平方米以上、140平方米以下是减半征收，140平方米以上是没有优惠的。如今，只要是90平方米以上，都统一了税率，降低了税负。”朱为群表示。 住房交易市场更为活跃 一般而言，有三大因素影响购房成本：限购、贷款、税收。近来，涉及房地产市场的政策接二连三。先是将非限购城市首套房首付比下调至最低20%，其后上调住房公积金账户存款利率。这些政策一方面降低了购房成本，也释放出宽松的房市政策信号。业内人士表示，接连出台的政策将大大活跃房地产市场交易。 首先，政策在刺激需求的同时，也从供给侧增加了住房供给。如果说降低契税有利于买方降低购买成本，那么营业税的优惠则有利于卖方降低交易成本。这将在很大程度上刺激住房持有人的售房意愿，进而大大增加房屋供给，为二手房市场交易带来新的活力与动力。 其次，政策将有利于二三线城市去库存。无论是从销售量还是从库存量来看，二三线城市都面临着较大的去库存压力。因此，此次税收调整更加突出了差别化的政策调控，比如有关第二套改善性住房契税优惠政策，及有关营业税的优惠政策，在北上广深四地不执行。“无论是针对供需双方，还是区域性政策特色，都体现了税收政策精准发力，促进房地产市场结构调整、健康发展的特点。”财政部财政科学研究所副所长白景明表示。 此外，此次政策调整还将降低管理难度，规范房地产市场秩序。“以前，无论是契税和营业税都得区分普通住房与非普通住房，每个地区标准还不太一样。比如上海，除了全国统一的140平方米的标准，还附加有房价、地段和楼层因素，操作过程比较麻烦。如今，标准统一，操作简易，利于管理。”朱为群表示。 不会造成地方财政收入困难 随着近几年房地产市场交易量下降，契税等房地产税收及土地出让收入等告别两位数增速，出现连续下滑趋势。数据显示，2015年契税、土地增值税、国有土地使用权出让收入分别同比下降2.6%、2.1%、21.4%。在这些关系地方财政收入的重要来源大幅下降的情况下，房地产交易环节减税会否加剧地方财政吃紧的状况？ “这要算‘大账’。从面上看，可能会暂时影响税收收入。但通过减税刺激交易量增加，稳定房地产市场，税基扩大后自然就增加了税收收入。这是一个动态变化过程。操作得当，不仅不会造成地方财政收入困难，还有可能为地方财政增加稳定的增收渠道。”张斌说。 白景明认为，此次政策调整将更多激发房地产市场活力，促进市场长远健康有序发展，而这才是未来形成地方优质税源的重要动力所在。 也有专家认为，此次调整还将对未来税收改革产生重要影响。相对于整个税收收入来说，这两个税种收入额度并不算大，但调整后统一了税率，则有助于为下一步推行房地产行业营改增做铺垫，进一步促进房地产行业以外的其他产业转型，深化供给侧结构性改革。 |
