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北京2月4日电（朱江、徐倩）日前，商业研究机构世邦魏理仕（CBRE）发布《2016北京市场展望》。报告指出，2015年，北京零售物业市场合计新增供应40.3万平方米，为2012年以来最低。2016年，北京零售物业市场预计将迎来54.8万平方米的新增供应，供应量较2015年有所增加，但低于过去10年的年平均供应水平。 2015年第四季度，位于西城区的王府井购物中心和望京商圈的家乐福四元桥购物中心落成开业，为市场带来89000平方米的新增供应量。作为家乐福在中国首个自建购物中心，该项目以亚洲最大面积的家乐福超市为主力店。部分项目通过新增餐饮、儿童等业态大幅提升其入驻率，从而带动整体市场空置率环比下降2.1个百分点至4.8%的历史新低。 世邦魏理仕分析认为，未来6个月，将有两个项目共计超过14万平方米的零售面积交付。尽管新项目已取得不俗的预租率，但较大的体量将令市场空置率在短期内小幅上扬，而租金则将继续平稳运行。 报告指出，2016年仍将延续“去中心化”的供应特征，有45.9%的新增供应位于城市外围区域，但同时有近三成的新增供应位于城市的核心商圈，这一比例为近10年中的最高。 世邦魏理仕分析认为，“转型”和“闭店”仍将是2016年百货业的关键词，目前市场上有超过三分之一的百货在过去的两至三年中进行了程度与方向各异的转型升级，但成功与否仍待市场的检验。报告中还预测，2016年不会出现大范围百货关店潮。 作为中国最为成熟的零售物业市场之一，北京的大宗交易量却远低于上海等其他成熟市场，主要原因是核心位置土地资源稀缺，土地成本高昂，优质零售物业的业主通常报价较高。而过去几年中为数不多成交的零售物业则主要集中于非核心商圈的增益型物业。 世邦魏理仕研究部华北区主管孙祖天表示，预计2016年，北京零售物业投资市场活跃度仍将保持较低的水平，而投资回报率亦将维持稳定。
图：2016年-2018年零售物业新增供应预测 目前，全国零售物业租金增长率已明显从3-5年前年均5-7%回落至0-2%的区间。实际上一线城市近年租金增幅趋缓更为明显，这可能与居民可支配收入的实际增长幅度放慢有一定关联。 而从市场具体项目运营角度来看，作为门户城市的京沪依然为国际新晋品牌所亲睐，其辐射全国的市场效应是无可替代的。除常住人口外，一线城市总体上都有更为旺盛的旅游人群（主要为国内游客）消费所支撑，其对零售市场的贡献甚至达到 40-50%，因此面对市场短期内依然不确定的经济环境因素也有着更好的抗风险性，预计 2016年京沪零售租金将有1%以上的涨幅。 易居智库研究总监严跃进分析，对于北京市场来说，零售物业项目的供应量出现了小幅的下滑。一方面源于2015年投资积极性下滑，商业层面的供应节奏放缓。另一方面也和2015年北京房地产交易市场总体活跃有关系。这使得部分郊区的商业项目也面临较好的去库存效应。但相应的业态比如百货业转型的压力并没有完全释放。 在2016年北京零售物业的走势预测方面，机遇点在于新一轮经济刺激的计划在全面铺开，消费需求会积极有力释放。风险点在于很多房企回归北京等一线城市并积极进行商业地产项目开发，这个时候可能会造成局部物业去库存压力的增大。而且在消费习惯更新换代速度较快的背景下，部分物业包括百货业的业态不及时调整也会是一个难题。一些既有的百货业和运营上，会面临潜在消费群体不断萎缩的可能。当然这也加快此类房企积极投资“动感、活泼、休闲”等元素为一体的商业项目。 |
