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面对去库存多重组合利好政策,不少开发商认为2016年是购房黄金期。 本版摄影 南方日报记者 曾亮超
据《去库存计划》目标任务,到2018年底,清远市商品住房去库存任务为50万平方米,在省内并列第二。 近日,《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等五个行动计划正式印发实施。其中,作为五个行动计划之一的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》(以下简称《去库存计划》)提出,根据各地商品房库存规模和房地产市场实际,将全省城市分为四种类型,实行“一类一策”去库存政策。清远与佛山、惠州、中山等4个城市,因为库存规模大、需求旺盛,被列为一类城市。 根据《去库存计划》,新政包括鼓励到广深周边购房、降低首付、降低建设成本、住房保障货币化、调整房屋套型结构、培育住房租赁等多方面着手。并要求各地在3月底前制定具体实施方案。那么,该新政对清远楼市去库存究竟有哪些影响? 支持跨地区购房 清远或“组团”到广州推介 《去库存计划》明确指出,要加快推进珠三角城际轨道交通网建设,加强各城市轨道交通的互联互通。完善城市外围地区交通和公共服务设施配套,重点加快推进广州与清远、佛山,深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设,为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。各地要加强城市公共资源均等化配置,在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内,整合库存项目间公交站点、学校、医院等公共服务设施配套,实现功能共享。 今年“两会”期间,清远副市长李新全明确表示,广清城轨将于明年通车,二期有望直通广州市区,北延连接武广高铁,再过北江到清远老城区。 据了解,清远市区楼盘多年来已经成为广州市民购房的重要选择地,近几年来,有三分之一的新房被广州人买走。龙塘是石角镇两镇作为广州人在清远购房的主要选择地,商品房网签成交量占了市区的近三成。 据了解,清远将启动广清之间7条急需打通对接的“断头路”,今年将施工三条,所有道路将在“十三五”期间全面完成,并将逐步拆除广清国省道之间的收费站,打造两地无障碍无收费公路,更加方便在清远购房居住的广州人。 近些年来,越来越多的开发商开始组团到广州宣传推介卖房。据相关权威人士透露,清远将制定相关政策措施,并向周边省市宣传推介清远宜居优势,达到去库存目的。 允许调整房屋用途和结构 《去库存计划》明确规定,在规划条件许可前提下,适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。在不改变用地性质和容积率前提下,允许在建商品住房项目适当调整套型结构。还支持各地政府出台政策,引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间;将库存商品房改造用于扶持养老、旅游等事业发展。 据了解,为鼓励清远电子商务发展,清远支持一些商品房项目整体改造为电子商务产业园,获批改造的企业可以获得一定的补贴。对此,一地产资深人士认为,市区一些商业项目或者公寓产品项目如果库存多,可以申请改造,“引进一些企业进驻,做旺项目,在此过程中进行销售,进行带租约形式出售,或许可以起到快速消化的效果”。 此外,由于消费群体和需求发生巨大变化,清远一些楼盘大户型滞销,对此,该为人士认为,可以利用现有政策,适当将户型改小,从而降低总价,达到销售目的。 投50亿建省职教东城楼市能否迎新机 一直以来,东城被市民公认为配套最欠缺的片区之一。而房地产项目却是市区最为集中的区域,仅方圆3平方公里以内,在售项目将近20个,大多数项目一路之隔。而且大盘林立,容纳人口规模动辄3000户以上,目前预估可售商品房七八千套。 此次《去库存计划》中涉及到东城建设:在接下来的3年,省政府将投入约50亿元,推进省级职业教育示范基地(清远)首期工程建设。据了解,2月底,广东科贸职业学院、广东工程职业技术学院、广东建设职业技术学院、广东交通职业技术学院、广东财政职业技术学校等5所院校正式启动建设。加上此前引进的广东岭南职业技术学院和广东碧桂园职业学院,以及清远市职业技术学院等,在省职教基地的高职院校达近10所。 届时,预计师生容纳规模七八万人,东城或将能“近水楼台先得月”,成为清远城市扩容提质和人口素质提升的最大受益者。此外,广清城轨有望过江至省职教,未来东城发展将迎来重大机遇。 棚户区改造货币安置两年可为楼市释放5%新需求 县市区去库存压力大于市区 全市去库存需28个月,市区只需24个月 根据《2016-2018年广东省去库存任务表》,清远商品房现状库存面积为1378万平方米,居全省第四。数据显示,去年清远市商品房成交近600万平方米,商品房销售面积比上年增长29.1%,是建市以来房子销售面积最高的一年。 尽管如此,清远市长郭锋早前在今年《政府工作报告》中明确指出去库存压力很大,“清远楼市现有库存需要28个月才能消耗完毕,‘去库存’是清远楼市近年来的首要任务。” 那么作为清远供货量最大的市区(仅包含清城区、高新区)去库存的压力如何呢?数据显示,2009年至2015年的7年间,共批准预售商品房面积2189.66万平方米,194895套;其中商品住宅1949.39万平方米,168892套。在此期间共销售商品房1485.86万平方米,133886套;其中商品住宅销售面积约1422.18万平方米,121715套。 按此计算,未售商品房面积703.8万平方米,61009套,其中商品住宅未售527.21万平方米、47177套。按照市区近几年平均每年24000套左右的销售量计算,未售量需要2年左右来消化,远远小于其他各县市的库存量。也就是说,清远市去库存任务,各县市要比市区的压力更大。 据《去库存计划》目标任务,到2018年底,清远市商品住房去库存任务为50万平方米,全省并列第二;非商品住房去库存任务为50万平方米,居全省第三;去库存任务合计100万平方米,居全省第四。届时,去库存周期要基本控制在16个月以内。 《去库存计划》还要求加大棚改安置和住房保障货币化力度,打通商品房与保障房通道。对此,清远去年12月底出台了《清远市政府购买棚户区改造服务管理办法》和《清远市棚户区改造购买安置房管理办法》,明确提出清远市区棚户区改造实施安置货币化、公租房保障方式货币化政策。 根据规定,2016年和2017年,清远市将投入23亿元,采用政府购买主体向承接主体购买住房保障服务的模式,安置棚户区改造中需安置的拆迁户。2016年、2017年购买棚改服务的资金总量分别为13亿元和10亿元。据了解,近几年清远全市商品房销售总额平均每年在200亿左右,也就是说通过棚户改造,将有可能为楼市释放5%的需求。 那么房地产项目可能收益最大:《管理办法》规定,安置房源户型主要为2—3居室,建筑面积在50至150平方米不等的住房;采购价格方面,应按照市场价格来确定房源价格,上限按建筑面积计算不超过4000元/平方米。 ■楼市利好再盘点 产业发展发力,经济增长潜力大 居住用地供给5年来最低 产业用地供给达历史新高 ■数说 据清远市国土资源局及公共资源交易中心网站公布的数据,清远市区(仅包含清城区和高新区)去年一级市场居住用地只有约40.29万平方米,同比降幅达53.47%!是近5年来一级市场居住用地交易最少的一年 2011年出让面积超过220万平方米 2012年出让面积81.6万平方米 2013年出让面积近236万平方米 和住宅用地交易大幅减少相反,一级市场工业用地及其他产业用地成交面积大幅增加,去年市区成交面积超过300万平方米,加上清新区,共320多万平方米 2014年三区成交用地达240万平方米,而2011至2013年总共成交面积还不到230万平方米 从供给侧来看,未来压力会持续减小:住宅用地供给大幅下降。 值得注意的是,这些用地的产业类型发生很大变化,前几年多集中在陶瓷、有色金属等方面,而近两年多集中在高新区、广清产业园等,很少有建筑陶瓷类,多属于高附加值的成品如洁具类,还有高技术材料,以及第三产业用地,尤其是旅游娱乐用地,其中最引人注目的是投资将达数百亿元的长隆森林公园。 “从工业用地成交可以看出,清远产业结构发生很大变化,高附加值的增加,且工业开始发力,未来几年经济增长潜力大。”胡刚分析认为,房地产业的发展根本还是来自于经济的发展,清远这几年工业再一次发力,城市竞争力才能持续提高,才能有不断有各种人才进入清远。另一方面住宅用地大幅减少,可以缓解未来一段时间新增住宅供应量,缓解未来行业销售压力。 （责任编辑：施晓娟） |
