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2月,春节过后,就在很多人都还在调整身心,努力走出“节后综合征”的时候,北京的二手房市场便已经吹起了阵阵暖风,甚至是滚滚热浪。据统计,2月15日—22日,北京二手住宅交易量达到了6千余套,创下五年来单周交易量的最高值;成交均价也比去年全年的均价上涨了5%左右。在这样的背景下,北京二手房市场再次迎来了像去年一样的成交旺季。但在成交上涨的背后,学区房的二手房却显得成交动力不足。 火爆 “降税”刺激交易心态 楼市火不火,看不动产登记事务中心那儿的队排多长就知道。去年年中开始,北京的二手房就开始大热。今年2月19日,财政部等三部委联合发文,调整房地产环节交易契税、营业税,这就又添了一把柴。 虽然说本次政策具体到北京,只是购买140平方米以上的家庭唯一住宅,契税由原来总房款的3%降至1.5%。看起来不太大,但带动的效果却十分明显。 对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示:由于购买新房时,契税缴纳时间为收房之后,因此对新房价格的影响无法迅速显现,但对二手房交易成本的降低立竿见影。 “以上周二手房的成交均价41490元/平方米计算,一套150平方米的户型总价为622万元,新政带来的优惠为9.3万元。这个优惠幅度对于大户型买家来说还是很实惠的。”胡景晖说道。 事实上,从去年以来,楼市政策和信贷政策逐步宽松。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,系列政策刺激楼市,从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免,虽然从政策覆盖面看,绕开了北京等一线城市,但事实上,从市场变化看,这些政策都不可避免地在心理层面影响供需结构最紧张的一线城市。 此外,胡景晖还表示,春节前后新房开盘量少,项目供应量严重不足,而即买即住,且位置、配套、社区成熟度都不错的二手房则成为购房人群的主要选择。同时,目前北京新房市场逐渐高端化、豪宅化,供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配,因而不少新房市场的需求转向了二手房市场,造成了二手房市场的持续火热。目前北京二手房市场的火热态势或将持续一段时间。 涨价 加速购房人群出手 无论新政能够给予二手房带来怎样的影响,二手房市场已经变得异常火爆。2月24日,在朝阳区不动产登记事务中心,上班时间未到,大厅内就挤满了人,咨询窗口也排起了长队。据记者了解,目前网上预约办理过户确实很困难,预约过户号很难才能申请下来。而造成过程成交火爆的根本原因或在于不断上涨的价格。 近日,国家统计局发布了今年首月的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,延续去年末的房价整体上涨趋势,今年国内70个大中城市房价继续“开门红”。数据显示,全国 70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均继续上涨,且涨幅比上月明显扩大。不过,城市间房价分化现象依然延续,房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市。 但对于北京来说,尽管房价上涨则相对温和,一年来北京房价涨幅为11.3%。但在二手房上北京近一年来的涨幅则仅次于深圳,位居全国第二。根据国家统计局的数据显示,上月北京二手房无论环比涨幅还是同比涨幅都远高于新建住宅。上月北京二手房环比上涨2.1%,同比涨幅则高达23.7%。 事实上,价格不断地上涨也促使了越来越多意向客户不断地选择出手购房。 对于购房人黄先生来说,虽然目前从税费上的优惠对于自己并没有什么是实质的影响,但他最终还是选择出手。 究其原因,就是在于上涨的价格。“对于换房,自己已经关注了很多年,这次不能再等了。”黄先生表示,出手的原因在于不断看涨的地王价格,水涨船高的地价,实际上对老百姓的心理造成很大的压力。 此外,现在有些换房的客户,看中的房子涨价了,就把自己要卖的房子也提价:“现在就是客户多,房子少。年前不起眼的一些房子,现在也都卖了。不容你去想,你不买别人买。换房的,房价涨买得贵,卖的一样的贵。苦了刚需的单纯买房的客户。”黄先生说道。 而对于二手房的房价,北京市房协秘书长表示,北京二手房去年的均价在于3.7万元/平方米,相比目前的新房价格,二手房仍有上涨的空间。 遇冷 学区房光环渐褪 就在北京二手房价格不断上涨的过程中,学区房与商住类的二手房却成为了冷门,并未出现价格快速上涨的情况。 而造成这样的原因则是包括政策的变化及新房市场的冲击。 “学区房的受宠程度已经在不断的降低了。”这已经是不少中介员工认定的事实。其原因就是不断改变的政策。 近日,教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。 随着这一政策目前尚未正式落地,但是近几年来,几乎年年都会有关于“划片”新闻的出现,正在不断冲击着购房人的心理。 “更为关键的是,目前市场上的不少学区房已经属于透支了未来的涨价空间。”和平里某中介的员工薛女士说道。“以和平里九小为例,目前周边具有学区资格的二手房售价在6万元/平方米左右,相比5年前已经上涨了2万元/平方米,但在最近一段时间,价格却开始逐步趋于平缓。” 事实上,对于学区房来说,价格似乎已经越来越贴近于天花板。而在未来的一段时间内,学区房或依然能够成为市场一段时间内的主力成交产品,但对于价格来说,则将进一步的放缓上涨。 本报记者 徐楠 （责任编辑：施晓娟） |
