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央行行长周小川2月26日在G20峰会上称“个人住房贷款占总贷款比例是偏低的，住房贷款应该有一个大力发展的阶段”的表态迅速被楼市捕捉。从昨天起，网上铺天盖地都是各地楼市火爆景象以及新一轮二手房“加价毁约”故事。加上此前的契税新政，新政利好催生的京沪深二手房交易火爆已成不争事实。 这一轮涨价大潮中，北京楼市如何？新政对北京楼市下一步走势会有什么意味？北京青年报记者近日通过对区不动产登记中心、地产中介、开发商以及买房者和卖房者的调查，试图厘清二手房成交火爆背后的市场逻辑。 现场 不动产登记大厅6点不到就排起长队 2月26日，北青报记者分别来到通州不动产登记中心和朝阳区不动产登记中心实地探访二手房市场的交易情况。现场如网上传的一样火爆，大厅里基本上挤满了人。 朝阳区不动产登记中心相关工作人员介绍，登记中心从每天8点40分开始现场放号，但是几乎6点钟门口就排起了长队。这种情况从去年年中开始，春节后前来办理过户手续的人数明显又增加了。据了解，目前朝阳区过户全部采用网上预约、现场办理的方式。由于现在成交量很大，过户的人比较多，因此预约号还是比较困难。一些精明的商家嗅到“过户代办”的生意，淘宝上预约号最高叫价已近千元。对此，朝阳区不动产登记中心相关工作人员表示，实际上预约号没有那么紧张，一些号贩子在借机炒作。附近的一些地产中介也做起了帮客户拿号的生意。“每天早上我们都去帮客户排队拿号。” 北青报记者了解到，目前在交易中心办理过户的市民，九成以上是年前，甚至是去年底就签订了买卖合同的。经过定金、首付款支付、上家核税、下家查限购以及银行贷款审批等环节，走完这些程序往往需要近一个月的时间。 通州新华大街附近链家地产的一名员工介绍，单独契税调整本身影响很小，况且减少的税额跟144平方米以上的房子的总价相比，几乎可以忽略不计，更多的是一种心理上的影响。目前交易中心还有一部分交易是唯一一套住房契税调整后重新审税或者是来申请退税的。 西城区不动产登记中心的一名工作人员表示，不动产登记中心的火爆行情主要有几个方面的原因，首先就是新政刺激下二手房交易市场的火爆，而其中学区房的交易又占了很大一部分。另外，由于去年供暖补贴新政的出台，很多夫妻选择变更登记不动产证书以符合新的报销条件。 该工作人员表示，二手房交易往往涉及抵押贷款等业务。一般市民家庭难以一下拿出上百万元的现金，相关的抵押贷款业务就不可避免。如果家庭需要以旧换新，一买一卖，涉及两个家庭，光办理相关的登记手续就需要4次。目前，抵押相关的不动产登记业务已经超过了30%。 调查 买房人眼下的恐慌已在楼市多年未见 刚过去的周末，艳阳天下人群最密集的不是各大公园游玩处，而是各地的房地产交易中心以及新开楼盘的售楼处。借助微信、微博等自媒体，一张张排起长队、人满为患的图片迅猛地扩散。惊呼和唏嘘之后，是那些买房犹豫者的着急和恐慌。这种场面，在楼市中已经多年不见。 北京二手房市场是从去年年中开始升温的。今年以来，在持续的货币新政的刺激下，二手房市场维持了高温运行。据中原地产的统计数据，今年以来，北京二手房签约已经高达36413套，相比2015年同期的19491套涨幅高达86.7%。而从签约价格看，1月北京二手房签约均价为3.76万，春节后北京二手房签约均价达到了3.82万，环比涨幅达到了1.5%。 北青报记者注意到，北京二手房的升温跟几个货币政策的节点非常契合。可以说，去年以来，对北京二手房交易构成直接影响的重大房产新政策多为信贷政策，还有一个就是二手房交易税费政策的调整，历次政策调整如下： 去年以来，货币政策持续宽松，央行多次降准降息，对房屋交易的心理预期产生了重要影响。其中对二手房市场影响最大的是去年的“330新政”。新政调整了公积金贷款首付比例；二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付；营业税免征5年改为2年。此后一线城市的楼市开启了量价齐升的行情。 今年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。另外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。虽然北、上、广、深暂不执行第二项契税优惠政策及营业税优惠政策，就北京而言，若要享受此轮新政，必须符合首次置业并且房屋面积大于144平方米的条件，但市场将其解读为楼市持续宽松政策的延续。业内专家认为，这是对住房交易和住房消费的又一个刺激手段，活跃了交易的气氛。 买房 北京一套二手房两天加价20万 各种铺天盖地排队买房的信息，几乎要摧垮购房者脆弱的心理。有业内人士称，这一次给市场带来的恐慌心理甚至超过了2008年、2009年那一次暴涨。给市场的恐慌浇上了一把油的则是关于“涨价毁约”的故事。 在一家媒体工作的林英(化名)在2月23日看中了望京新城的一套91平方米的房子，中介报价380万元，当天，林英带好了现金，随中介去见业主，但业主表示，他要在原价基础上加价到390万元，否则免谈。这位业主告诉林英，他打算把这套卖了买一套新的，由于自己看好的房源被卖家“加价毁约”了，他也决定毁约。 林英回家以后和家人商量了一个晚上，决定按390万元买下前一天看中的房源。但此刻他们又接到了中介的电话，称业主要求再加价10万元，而且这也是一个询价过程，并不代表该业主的最后定价。几经折磨之后，林英决定放弃这套房子。“心情沮丧了一阵，连工作都没有心情了。” 买房的挫折给林英一家人带来了恐慌。买还是不买？在哪个区域买？买一个一居室还是两居室？这样的行情下都是一个艰难的抉择，林英也没有大把的时间去思考这个问题。按照林英的情况，其收入稳定，为结婚准备首次购房，是标准的刚需。 “市场的疯狂已经快要把刚需折磨疯了。”一名地产中介人士称，对于那些投资客来说，快进快出，在市场的疯狂中可乱中取栗，深圳去年房价的涨幅其实已经消灭了刚需，政府已经不会允许在首都出现这种情况。 除了林英以外，卖房者刘刚则是另外一种焦虑，自从家里添了个孩子以后，他打算把小的两居室卖了，买一个三居室的房子。目前老房子已经挂出去了，但新房还没有定下来。一卖一买有一个时间差，市场的疯狂让刘刚焦虑万分，如果房价上涨太快，那就亏大了。另外，目前的房地产的疯狂也让刘刚嗅到了危机，换新房该用多大的杠杆成了问题。 追访 涨价毁约的是房主还是二手房中介？ 昨日，林英在自媒体上看到了无数个和她一样的买房故事，就是不停地涨价毁约。林英在反思自己买房经历的时候，也提出了疑问。到底是业主要涨价还是中介的意图？ 林英表示，整个过程处于高度的信息不对称当中，其中只和业主见过一次面，所有的信息都是中介和他沟通。而且中介的有些举动自己至今没想明白，此前她曾看中一套房，但中介却声称该房比市场价贵不建议她买。 上海“链家事件”发生以后，有上海媒体报道，链家通过自己的房源垄断能力，将房源锁定到自己手中，然后就开始哄抬房价。一些中介甚至将房东的房屋提前购买过来，然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。上海房价上涨的背后除了市场本身的因素，中介也在暗中助力。 对此，有楼市观察者指出，借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响，筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场，这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获，相当部分的房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约，人为制造了一部分恐慌情绪。 对此，北京一名地产中介工作人员向北青报记者透露了部分实情，有些房子业主本来就不准备卖，挂出来只是用来询价，有些房源本身就是中介长期托管或者自有的，通过对意向业主的“加价毁约”，可以强化他们的买房预期，接下来再顺势推出其他真正代售的房源，借助政策利好的预期，这套鲜有失手。 另外，部分房源业主委托给中介卖，超过一定的售价，双方将按比例分成，中介就得想法子把房子高价卖出去，高价卖房对于小中介比较难，但如果在一个区域垄断了大部分房源，抬高房价就不难了。 风险 推升一线城市房价背后的金融杠杆 根据统计局最新发布的数据，政策刺激下一、二线城市开始飞涨。其中涨幅最高的是深圳，为52.7%。深圳成为历史上第一个出现指数同比上涨超过50%的城市。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。 在“330新政”为代表的楼市刺激新政下，为何一线城市能够走出与二、三线城市截然相反的行情，而同为一线城市，深圳为何能够一骑绝尘领先北、上、广呢。对此，北青报曾在今年1月25日刊发相关调查文章《杠杆上的深圳楼市》，深圳楼市迅猛发展得益于深圳放开信贷，其在2015年的住房贷款突破6000亿元。以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。 根据链家监测数据，深圳楼市投资客比例已超过25%，正常市场投资客的比例应介于10%至15%之间。另外，去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二，他们大都用已有住房进行二次抵押贷款，从银行套钱出来再投资，许多家庭不惜多方借贷投资买房。 在此背景下，越来越多的深圳人加入众筹买房、联合炒房的队伍。众筹买房即几个朋友凑首付，备好两年月供，房价上涨到某个点时抛出，获利分成。联合炒房的极端是“包楼”，即与开发商协商承包整栋楼，自己慢慢卖。 如今，杠杆上的楼市正在向上海蔓延。本身公积金贷款、商业贷款首付的下降已经拉高买房的杠杆。“场外配置”，一个原本用于股市的名词，现在正快速向房地产领域延伸。据上海方面的媒体报道，从去年下半年开始，上海不少中介公司和开发商都与有牌照的金融机构推出金融衍生品，向购房者推出首付短期垫付等金融产品，而上海链家近日的“金融危机”也与这些金融产品有关。 业内人士认为，让短期内没有购房能力的人，可以提前买了，这部分需求被集中且迅速地释放，让楼市成交量急速提升。而去年下半年，正是上海楼市疯狂推高的开始。 财经观察 北京二手房高温运行背后存什么样预期？ 北青报记者近日调查发现，在北京的购房者当中，通过“场外配资”加杠杆的购房者也不在少数。这部分杠杆的来源包括商业银行的消费贷、信用贷以及中介提供的首付贷。购房者通过“场外配资”加杠杆，比例动辄超过1比5，甚至高达1比10。 而杠杆的风险已经通过去年的股灾演绎得淋漓尽致，10倍杠杆下，只要房价下跌10%，资产将清零。链家的一名分析师称，由于这些资金成本都不低，一旦信贷政策收紧，市场将迅速冷却，房子是流动性较差的不动产，购房者买涨不买跌，投资客并非想卖就能卖出去，面临的风险很大。 另外，具体到北京二手市场而言，今年来，北京二手房签约已经高达36413套，相比2015年同期的19491套涨幅高达86.7%，但价格的环比涨幅只有1.5%，并不显著。一名楼市分析师指出，二手房的特殊性在于，每一宗买的背后都对应着一个卖，背后是多空的博弈。“高位放量”的行情，一旦价格滞涨，就是风险将至。 今年以来，北京二手房交易市场延续了去年下半年以来的高温运行。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，货币政策的宽松、楼市利好不断，影响了购房者的心理。具体到北京市场，人口净流入，整体库存数量少，土地高端化趋势明显，尤其是各区域频繁出现“地王”，给市场带来的恐慌心理非常强烈。 另外，北京市场进入二手房阶段，从2月成交数据看，二手房签约已经达到了9425套，新建纯商品房住宅只有1009套。二手房的成交量已经是新房的九倍，而二手房的很大部分是改善性需求。 张大伟介绍，从目前北京商品房住宅市场以及最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售出现，这些都造成了房价上涨的预期。 最新消息 上海市住建委：上海将继续抑制投资投机性购房 昨日晚间，上海市政府新闻办就近期上海各房地产交易中心受理大厅人员激增进行了回复：2月19日，财政部等三部委发文《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》对个人购买家庭唯一住房的给予税收优惠。政策出台后，上海市区县房地产交易中心受理大厅客户成倍增加，个别中介借机鼓动不明真相的购房居民提前办理相关手续，同时部分房地产交易中心由于场地狭小，采取了临时限流措施，经媒体报道，在社会上产生了一定反响。 上海市政府新闻办称，住建部门将会同相关管理部门加强对交易秩序监管，保证交易大厅正常交易，对散布不实信息的房地产中介机构将予以严肃处理。 上海市住建委表示，上海将继续按照“三个为主”的原则，抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策，确保上海房地产平稳健康发展。商品房交易涉及面广，房产交易部门将高度关注购房居民们的需求，及时发布房地产市场相关信息，进一步提高市场透明度。文/本报记者 朱开云 |
