链家“金融风暴”折射地产中介发展困局

　　长江商报消息 北京总部就“不规范经营行为”独家回应本报：理房通无法挪用客户存款

　　□本报见习记者 张虹蕾

　　“链家不可能通过房屋抵押贷款，来操作一房两卖。”

　　3月5日，链家北京总部公关部高级经理王乙多接受长江商报记者专访时这样表示，他向本报独家回应了一系列外界的质疑，均显得无懈可击。

　　近日，因出售问题房源遭上海住建委调查的链家地产，又陷入理财产品涉嫌违规的风波，也让链家金融背后潜藏的问题浮出水面。链家地产的这场金融风波，已成为近来上海房价暴涨的风暴眼。对此，长江商报独家采访了王乙多，他回应了关于链家理财涉资金池、违规担保等质疑。

　　而对于链接布局金融产品是否为争取更大上市空间，一位不愿意透露姓名的资深金融人士向长江商报记者表示，“如果链家仅仅作为一个房产中介，只能在A股、港股上市，而当链家涉及互联网金融产品，就有机会在创业板、纳斯达克甚至科创板申请上市，某种程度上在金融产品的布局也是链家为了争取更大上市空间的一颗重要棋子。”

　　链家金融遭多方质疑

　　2月23日，上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家，通过链家购房的消费者讲述了链家中介服务存在的一些问题。紧接着，上海市住建委也介入调查。上海市住建委2月24日回应表示，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开正式调查，处理结果将及时向社会公布。而上海链家方面也连夜更换窗贴，彻底排查并更新链家门店所有广告窗贴。

　　在上海消保处理的两起案例中，上海市民黄先生介绍，链家中介欺瞒了房产的抵押情况和房东的信誉情况，自己支付了七成首付后，房子却被三家法院查封，链家更要求自己将父母名下资产作为抵押资产，作信用担保才肯继续办理交易。

　　在另一案例中的庄先生则表示，自己支付了定金后，在签订正式协议前才被告知房屋有 167 万元的抵押贷款，房产证无法办理，而这笔抵押贷款竟然是由链家中介以工作人员名义借给上家以供其购买其他房产的。

　　毋庸置疑，一线城市的房价一直是水涨船高，而买房者和卖房者之间往往会有一些资金方面的需求，而链家此时站出来，说他们的业务是一种金融上的“创新”，这种说法究竟能站稳脚跟吗？

　　据长江商报记者了解，链家除了开展传统的房屋中介业务，同时也在买卖双方之间提供一些金融产品，主要包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等。事实上，这些产品的作用就是为双方提供过桥贷款。

　　此次事件之后，关于链家的各种声音接踵而来，而除了对链家上海事件的关注，人们把目光更多的聚集在了链家的金融服务上，当链家的金融服务被推上舆论的风口浪尖，很多潜藏在背后的问题也逐渐浮出水面。

　　理房通存在资金沉淀风险

　　上述不愿意透露姓名的资深金融人士在接受长江商报记者采访时，对于链家金融“迷雾”作出了自己的解读。

　　在这位资深人士看来，链家的金融服务相当于是由三个部分组成的一项P2P业务，这三个部分分别是2006年开始的融信按揭（北京中融信担保）、2014年上线的链家理财、2015年开始运营的理房通。

　　长江商报记者从这位资深金融人士的解读中了解到，链家暂时通过中融信担保不违反法律规定，根据2015年12月28日银监会同工业和信息化部、公安部、国家互联网信息办公室等部门研究起草的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》中的相关条例和规定来看，链家的金融理财业务现在并没有触犯法律的红线。

　　但这位资深人士同时也向长江商报记者表示，链家在金融理财方面的种种做法依旧存在潜藏风险。

　　“首先，链家金融中房产首付款也可通过第三方配资方式实现，但是国家传统的买房方式是首付保障风险方式，链家这样的配资方式虽然对银行不会造成很大的风险，但是这样的配资方式给予尚未具备条件的人买房机会，会对整个金融体系带来很大的风险。如果整体经济环境好，金融体系风险并不明显甚至会被掩盖，但是随着经济的动荡，交不出首付的买房人在未来的偿还能力也值得怀疑；倘若购房者交不起首付，还要背负巨大的还款利率，金融风险很大。”

　　另一方面，在这位资深人士看来，“用户的购房资金被存放在理房通，有资金沉淀风险，因为在这笔钱到达契约账户或者到达房地产交易账户之前，有一个帐期，链家还可以用资金购买其他短期的理财产品。更进一步深入思考，由于房地产的高利率，链家可以继续将首付款或者尾款做成P2P产品，分期打包卖给投资者，这事实上是一个资产证券化的过程。”

　　“问题的根源就在于链家实质上是一个房地产中介公司，在金融理财方面的风控能力和对资产证券化的把握度还有所欠缺，与大型金融机构相比存在一定的风控能力差距，链家的发展太快，就很容易潜藏一系列的风险和隐患。”

　　值得注意的是，2015年链家一直在跑马圈地，可见其“狼性文化”。一年时间内，链家在全国一二线城市不断闪电并购，先后收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好望角等11家本地老牌中介公司，步步为营完成了华北、华东、西南、华南、华中的全国性布局，强有力的执行和扩张让众多房地产中介公司望洋兴叹。

　　“链家之所以开始在金融服务布局，和其想要上市的野心紧密相连。”这位不愿意透露姓名的资深金融人士补充道。

　　独家回应“是”与“非”

　　针对各方质疑，链家北京总部公关部高级公关经理王乙多在接受长江商报记者采访时对此做出了回应。

　　王乙多代表链家再一次声明：链家理财以及“理房通支付”本身都是符合法律规定的。针对“链家的垫资服务是否是一种游离于监管之外、变相的融资或者担保业务”的争议，王乙多的解释是，“消费者在交易中是有短期资金需求的，比如最常见的垫资赎楼业务（原业主的剩余贷款没有还清，又没有能力自筹资金偿还贷款并解除按揭银行的抵押），这类短期的资金周转需求，是交易中的刚性需求，银行等金融机构没有这样的产品来解决客户的需求痛点，这是链家秉承遵纪守法的理念，为客户提供解决需求痛点的一条可选途径，以促使交易达成。链家自己之所以涉足房地产金融业务，前提是业务本身立足于服务已成交房屋的短期资金周转需求，本质上是服务于二手房交易流程本身，是解决从签约到过户期间的资金交易难题。”

　　谈及“链家是否用相当于同期同款固定资产抵押贷款利率4倍以上的利率，向卖方提供抵押贷款，月息高达2%，这样的操作直接造成一房两卖，既套住急着购房的下家，又控制住借贷的上家”的疑问，王乙多表示二手房交易金融中，申请借款的主体或为售房的业主，或为购房人，链家不可能“套住”用户，更不存在“套住”一说。

　　而对于一房二卖问题，链家正面回应称，“现在的二手房交易是必须网上签约的，一房二卖是不可能操作的。”（除非是业主本人在隐瞒和欺诈的情况下收取两家的定金，但这个轻则为民事经济纠纷，重则为刑事诈骗，实践中很少。）

　　毋庸置疑，为了推动房产交易，中介提供了许多增值服务。仅从商业逻辑看，这些增值服务的出发点是好的，即解决交易过程中的难题。但是，如何做到规范并有效监管？

　　“链家自己的风控本身就很严格，在推动业务过程中会申请相应的牌照，例如资金监管业务，我们已成功申请了第三方支付牌照，但是链家的资金监管和美国的不同，美国的Escrow Company公司是收服务费的，而理房通是不收的，但是如果链家不做资金监管的话，那么很多问题就解决不了，而解决不了安全问题的话，交易中的风险点最后还会归结为链家责任。”王乙多这样解释长江商报记者的疑问。

　　当链家被推向行业的风口浪尖，房地产中介行业链条的诸多问题也开始显现，深处舆论中心的链家发出的声音是，“二手房交易中基础设施比较差，需要企业和行政主管部门共同努力——我们希望行政主管部门能够出台更多规范性文件，而这些年链家一直也向行业协会提供各类研究报告等。”

　　否认金融产品违规

　　随着互联网的不断发展和各行各业的紧密融合，以链家为代表的“互联网+地产+金融”创新模式有怎样的优势和隐患？链家方面表示，“这种模式本身是为了让交易更加平滑，解决的是交易中的难题，是先有交易、后有金融，所以并不是独立的金融生意，和链家的主业即二手房交易是不可分割的；而作为一个新生事物，其隐患包括外界怎么看、是否存在误读，以及监管部门如何提供规范性指引。”

　　链家向长江商报记者表示，“自身对资金监管的理解并不能简单的归位到‘增值服务’的范畴，链家理解这就是房产交易中本该具备的正常的标准流程，例如在电商平台买针头线脑都会走第三方支付（支付宝），但是买动辄数百万的房子却不做资金监管，简直是不可思议，这确实需要改变消费者过去的认知，也需要企业、舆论一起努力。”

　　即便链家的的理财产品由中融信作为代表，但是法人代表同样是链家董事长左晖，这不得不让人思考平台是否有自我担保的嫌疑？对此，链家回应，“北京中融信担保有限公司只是给链家理财的投资人做担保。所谓自我担保是指不能自己给自己担保。这是一个很深的红线，中融信不会触碰。不论是中融信或是链家都不能够动这些钱，也没有能力动这些钱。”

　　而在理房通的资金，是否有资金沉淀风险和不公开不透明的风险？链家给出的答复是，“理房通作为第三方支付公司，必须严格遵守央行《支付机构客户备付金存管办法》的相关规定。根据办法第三条规定，理房通必须将客户资金全额存放至专用的客户备付金账户，该账户按照人民银行要求开立，报备审核通过后方可开展业务。中国人民银行及分支机构依法对支付机构和备付金银行的客户备付金存管业务活动实施非现场监管及现场检查。”

　　链家还表示，“理房通的备付金存管银行为光大银行，所以客户的房款会全额缴存至光大银行备付金账户，接受光大银行和央行的监管。”并且一再强调，“理房通无法、更不能挪用客户房款。”

　　谈及未来的发展和监管，链家表示会不断提升自身监管力度，并进一步向长江商报记者阐述，“链家会与更具有公信力的第三方合作，会公开透明地接受各界监督。而在二手房中介业务方面，链家的事前防范、事后补救等力度一直都是比较高的。”

　　地产中介金融创新风控隐忧突显

　　长江商报消息 专家建议：加强风险管控，防止中介旗下公司挪用、借用客户资金

　　□本报见习记者 张虹蕾

　　为了推动房地产的交易数量和交易速度，房地产中介提供增值服务的做法无可厚非。用互联网思维去看待，链家的做法似乎是情理之中，但怎样让相关金融服务更加完善，是地产中介需要不断思考的问题。

　　针对链家的回应和现存的一系列声音，长江商报记者联系到知名楼市观察者、财经评论员、易居研究院智库中心研究总监严跃进，湖北尊而光律师事务所律师李玉芳等业内人士进行了专业的分析解答。

　　“法不禁止即为许可。”李玉芳向长江商报记者解析，在“互联网+”的创新模式发展迅速的背景下，需要完善立法、加强监管，防止中介公司旗下关联公司出现挪用、借用客户资金等违法行为甚至犯罪行为，从而保护广大消费者的资金安全。

　　金融创新仍需谨慎

　　“某种意义上，链家目前的风波，基本上是此前金融创新后的一个负面案例。”严跃进告诉长江商报记者，“在创新初期，创新受到的监管成本是非常低的。而目前在高杠杆操作的策略下，对此类中介的金融交易模式会有更加严密的监管，应该说确实解决了行业的痛点。但各类监管细则不到位，往往会使得对此类创新的评价各有其说。”

　　“为了刺激购房者加快改善型购房，往往会在首付贷方面有新的政策。对于一些购房者来说，这样一些政策也是颇具吸引力的。而这些平台绕过了传统商业银行贷款的做法，使得在放贷方面具备了商业银行的性质。但由于对于此类首付贷申请者其实没有太多的资信审查，更多的是通过首套房屋抵押来进行的，所以某种程度上确实会使得各类风险得到积压。”

　　从创新的角度看，严跃进表示资金监管实际上是需要放松的，否则购房者和一些高杠杆群体的资金流动速度不会那么快。但同时严跃进也提出资金监管实际上是目前链家在应对各类问题时比较尴尬的一点，这样一类监管其实已经内化为链家公司风控体系的监管，一定程度上是“黑箱子”的模式。

　　“链家本身的业务操作，实际上是为了提高二手房交易的效率，以及降低交易的成本。当然，目前社会上对于中介的担心点在于，此类中介过多地进行金融创新，使得传统的撮合或经济业务反而被压缩。”严跃进说明。

　　监管多基于对报表合规性审核

　　基于链家对理房通内资金的解释，一位不愿透露姓名的资深金融人士告诉长江商报记者，“从链家对理房通的解释可以看出，链家以理房通为抓手，牢牢抓住了央行对于第三方支付公司备付金的管理办法不放。”

　　“从2014年开始，第三方支付市场就存在一些问题，拥有支付牌照的公司不同程度上使用沉淀资金套利已经一种惯常的做法；深层意义上意味着，即便是拥有支付牌照，也无法完全确保资金不会使用违规。”

　　实际上除了10%的风险保证金以外，央行允许剩余90%的备付金以“活期存款、单位定期存款、单位通知存款、协定存款或经中国人民银行批准的其他形式”存放，为第三方支付以备付金沉淀盈利提供了空间。这位资深金融人士进一步说明。

　　“在第三方支付行业中，虽然有央行明文规定限制了备付金的用途，但绝大部分第三方支付机构都会利用政策漏洞对备付金进行一定的金融理财投资，以获得超额利润，这已经成为支付业内的某种潜规则。”同时，这位资深金融人士还解释，第三方支付公司开设在银行的大部分备付金账户只是具有基本存款账户性质，在实际操作的过程中，银行对其日常的资金划拨并无监管义务。因此，仅仅是商业银行对其账户的背书，并具备以银行信用进行担保的效用。此外，中国人民银行支付结算司负责对于第三方支付账户进行合规性监管，但是实际情况是央行的支付司与各分支行的支付主管部门并不具备对于第三方支付账户进行实时监管的能力，其监管也多是基于对报表的合规性审核。

　　而李玉芳律师给出的解释是，从自称为“综合性房地产服务商”的链家的答复中看出，其作为中介公司开展垫资服务，其本意是为了促成交易，实则是在打法律的擦边球。该项服务属于金融服务范畴，是否超出中介公司地经营范围、是否有金融机构的许可及备案是两条判定中介公司是否涉嫌违法经营的依据，如果没有相关资质而提供金融服务，无论本意如何，均违反法律规定，应受到惩处。

　　此外，李玉芳表示，“如果不考虑资质问题，单从利率来看，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关条款，如果借贷双方约定的年利率不超过最高院规定的24%的上限，就不存在高利贷违法的行为。”

　　忧患风险值得深思

　　链家此前在上海市场的发展状况并不乐观，严跃进告诉长江商报记者，“上海二手房交易相对比重大的是中原房产等中介，链家目前在上海的布局力度相对大，部分街区甚至会出现两家链家的门店，足以看出其在上海市场扩张的力度。”

　　“链家事件目前在上海引起了相关部门的关注，而且从链家的角度看，也比较可惜，因为目前上海二手房的交易总体上是比较热的，但链家的正常经营已经受到了干扰。对于链家来说，目前很多门店都撤销了各类广告宣传，处于一个整顿的过程。同时，可能内部也会出现来自德佑公司的各类压力。毕竟在并购后出现了这样一类恶性事件，实属不该。”严跃进表示。

　　谈及如今中介行业面临的三大乱象，严跃进分析道：第一是随意泄露客户信息，推销楼盘无约束；第二是房价标识过于随意，很多时候都是虚假信息；第三是为了提高客户量，部分采取了免佣金等方式进行恶性竞争。

　　“即便面临巨大的风险，还是出现各类违规现象，这是因为各类金融理财产品能够提供较好的收益率，使得部分购房者愿意参与此类互联网金融产品。”严跃进说，现存的现象也受到一些消费者“投机心理”的影响。

　　“目前从监管层面看，对于中介行业的金融创新业务其实是缺乏监管体系的。”严跃进进一步分析，“第一是传统的中介监管部门主要侧重在对房源和佣金层面的监管，对于一些中介行业的金融创新研究得不透彻；第二是目前对于中介机构混业经营也缺乏一个规范。而链家通过成立金融部门，进而可以较好地推进互联网金融业务的开展。而这个时候金融业务和经纪业务并没有太多的隔离措施，所以两者的资金流动可能是缺乏监管的；第三是在购房交易频率相对快的时候，很多资金监管的做法可能会失效。对于普通购房者来说，并不会有太多的资金安全防范意识。”