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地产领域的类REITs模式仍在不断出现新的样本。 21世纪经济报道记者日前从接近深交所人士处获悉，由首誉光控资产管理有限公司(下称首誉光控)作为计划管理人、由光控安石(北京)投资管理有限公司(下称光控安石)作为基金管理人的“双层管理”项目——“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”(下称大融城计划)已于今日正式在深交所敲钟挂牌。 前述人士透露该项目在8月份就已完成了发行，并最终获得了包括银行、券商、基金、信托等多家买方机构竞标投资，并将发行利率缩至较低水平。其中规模达13亿的优先级A档和规模为3亿元的优先级B档发行利率分别为3.8%和4.3%，为发行时点下业内同类产品最低记录。 值得一提的是，该项目与市场中多数ABS不同，其采取了首誉光控、光控安石的双层管理人模式，一方面，计划管理人——首誉光控，作为中邮基金子公司是具有ABS管理人资质的持牌机构而另一方面，与首誉合作的光控安石则在作为基础资产的地产基金中扮演基金管理人角色，即实现了PE+ABS的双层管理人结构。 在业内人士看来，上述双层管理人模式，能够实现首誉光控、光控安石在项目层面的更好分工，一方面，首誉光控在持牌优势下，具有较强的渠道优势和机构资源，而另一方面光控安石的投资团队则已专注于房地产私募股权投资逾十年，其对于商业地产类的项目具有较强的运营投资经验。 “这个项目的双层管理人其实也是让项目平稳运行的保证，每层结构都是独立的，但是又有分工。”一位接近光控安石人士称，一份数据显示，截至2016年6月末，光大安石投资累计资产管理规模超过700亿人民币，已成功退出项目项目近百个，退出规模超过300亿。 事实上，大融城计划的底层资产也与首誉光控的合作管理人光控安石有关，例如大融城计划的底层基础资产——重庆观音桥大融城购物中心，正是光大安石所运营管理的商业地产品牌“大融城”的项目之一，因此此次类REITs项目亦被称之为“商业地产PERE+REITs”的首单成功交易。 资料显示，重庆观音桥大融城实际经营建筑面积约13万平方米，出租率稳定在97%以上，而其未来租金及其他经营收入带来的现金流将作为大融城计划的还款来源存在。 而在业内人士看来，首誉光控与光控安石的这一合作模式，也间接扩充了私募地产基金退出的途径。 “这个结构式实际上是通过ABS的发行、挂牌实现了私募地产基金的退出，为行业地产基金退出开辟了一个方向。”一位接近该项目的业务人士认为，“将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径，为将来市场化操作符合国际标准的公募REITs创造了案例基础。”
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