山东黄金地产进军上海 争创国内领先房企

　　齐鲁网3月11日讯 （通讯员 杨立岗 孟蜜蜜）“翡丽甲第”项目，位于上海市杨浦区18街坊地块，作为东外滩滨江豪宅的“点睛之作”，由山东黄金地产旅游集团公司与保利置业（上海）公司联合开发，自2015年12月26日开盘预售以来得到上海各界的广泛关注和购房者的青睐。截至2016年3月2日，在陆续推出的100套房源中，实现认购77套，签约额达10.67亿元，平均销售单价达到了8.9万元/平米，创上海市杨浦区新建商品住宅的销售价格新高。

　　近年来，国内房地产市场的发展趋于平缓，特别是二三线城市去库存压力渐显，对国内众多的房地产企业日常经营和资金运作等都产生了不利的影响。同时，一线城市楼市不断升温，市场预期不断增强，其价值受到重视。在集团的正确领导下，山东黄金地产敏锐捕捉到了房地产市场的发展动向，全力推进“走出去”发展战略，确立了进军国内一线城市的发展思路，在继续深挖省内市场潜力的前提下，2013年积极布局上海等一线城市，2014年成功获取了在上海的第一宗土地--杨浦区滨江40街坊，2015年实现了杨浦区18街坊（“翡丽甲第”项目）开盘预售，预售成绩喜人。

　　加强合作交流

　　奠定发展基础

　　多年来，借助集团的发展平台，山东黄金地产积累了大量房地产开发经验，逐步形成了标准化的运营管理体系，在省内建立了颇具影响力的“黄金地产”国企品牌。为顺利实现进军上海等一线城市，在进行了大量有效的调研和分析基础上，山东黄金地产一方面与在上海区域具有多年开发经验的保利置业签署战略合作协议，开启“强强联合、互利共赢”的省外房地产开发新模式；另一方面与上海市杨浦区政府签署战略合作协议，充分做好与当地政府部门的沟通与协调。立足两大战略合作协议，山东黄金地产迅速组织开展工作。

　　奋力攻坚克难

　　扎实开展前期工作

　　万事开头难，如何在新的环境中站稳脚跟是山东黄金地产面临的首要问题。在进驻上海不到一个月的时间里，与杨浦区政府及相关部门进行了多次对接，制定了上海项目近远期两大工作计划，完成了对上海市土地交易中心、房管局、杨浦区规土局、区房管局、区建交委等多部门的工作对接。同时还结合上海实际，积极探索开发思路及运作模式，妥善完成汉中路、高境、浦东等项目投资分析，深化完成了与合作单位的合作开发模式，并就企业注册、土地招拍挂、开发资质办理等工作开展了细致的工作调研。

　　拓宽发展视野

　　迈出关键步伐

　　机会总是垂青有准备的人，对企业而言也是如此。为更好地熟悉和适应上海的开发环境，山东黄金地产逐步建立起与黄埔区、杨浦区、虹口区等当地政府以及与珠海华发、北京首创等优秀房企之间良好的沟通渠道，营造了良好的发展氛围。同时深入分析和研究上海地区的房地产发展规律和政策导向，有针对性地对优质土地资源进行调研和分析，借助上海本土知名房产咨询机构深入开展土地价值的研判，为决策提供可靠的依据。在此基础上，于2014年2月28日以挂牌起始价10.19亿元成功获得杨浦区滨江40街坊地块，同年5月以32.4亿元成功获取杨浦区18街坊地块，成功迈出进军上海房地产市场的关键步伐。

　　坚持“快周期”开发

　　提升“黄金速度”

　　为减少资金占用，降低财务费用，加快开发建设及销售的速度，山东黄金地产坚持“快周期”开发模式。在开发手续办理方面，组建攻坚克难小组，派驻专人紧盯办事窗口，时时跟踪相关手续的办理进程，在3个月内相继完成了18街坊项目的方案批复、建设工程规划许可证、施工许可证等重要的许可证件；在推进规划设计方面，以延续性、统一性和前瞻性为指导思想，统筹考虑项目各个阶段对设计的要求，由“因需要而设计”转变为“由设计促施工”的良性循环，充分地确保了现场施工的连续性；在工程建设方面，加强对形象工程进度的指标考核，创造条件优先完成样板房、景观示范区、会所、销售中心的施工，为尽早实现开盘预售奠定了基础。同时，在现场形成了“小雨不停工，夜间不间断”的工作氛围，现场施工人员一度超过了600人，仅用6个月便完成了18街坊一期工程的主体施工，为按时开盘预售提供了有力的保障；在快速销售方面，采取“一盘双代理”的营销模式，积极借助各类线下、线上联合的宣传模式，开展圆明园兽首、佛像雕塑国宝展等，全方位、多渠道提高项目曝光度，为产品热销营造了良好氛围。在“快周期”的模式下，18街坊项目从开工建设到首期封顶开盘预售仅用时15个月，实现了“当年拿地、当年开工、次年预售”，有效地降低了开发成本，提高了利润率。

　　加强质量安全管理

　　向质量和安全要效益

　　在“快周期”开发的同时，保证工程质量安全尤为重要。作为责任国企，山东黄金地产坚持将工程质量安全放在首位，以打造“黄金地产 品质生活”为发展目标。首先，科学确定并严格执行合理的工程建设周期，坚持科学合理的工期管理，以施工合同为依据，杜绝无理的、不切实际的工期要求；第二，建立有针对性的质量检验和验收管理细则，健全安全管理体系和安全生产规章，特别建立了台风等恶劣天气的预警和应急预案，有效地确保了现场施工的安全；第三，推动工程建设标准化和流程化建设，依据国家、地方法规和规范，形成一套操作性强的管理运作模式，尤其是在新颖的PC建筑方面，积极建立PC构件在运输、保管、起吊、安装等方面的操作规程；第四，严格落实安全质量责任制，形成以项目经理为第一责任人的安全质量责任制，实行安全生产一票否决、重大质量问题严厉处罚的考核机制，以严格的考核促进安全质量责任制的落地。

　　坚持技术与管理创新

　　实现提质降本增效

　　在40街坊项目前期方案设计阶段，通过对配电站负荷和位置的调整以及对人防面积的优化，增加产权车位50个，直接节约投资约3120余万元；在40街坊项目深基坑围护方案论证中，放弃了设计院提出的地连墙的方案，选择技术较为成熟、经济性好且满足现场施工的围护桩内支撑体系，节约建设成本约1000万元；在18街坊项目桩基施工中，放弃了上海地区普遍的钻孔灌注桩，选用了预应力管桩静压施工，比预定节点提前25天完成桩基施工，不仅确保了施工质量，而且直接节约投资440万元，综合节约投资成本约2200余万元。

　　加强成本管控

　　保持竞争优势

　　持续加强成本管控，是建立房地产企业竞争优势重要途径。在工程概预算及结算管理方面，山东黄金地产在明确楼盘定位的前提上，引入设计院、投资咨询机构的力量，逐步建立起自身的预算、结算体系；在以合同管理为核心的工程成本管理方面，山东黄金地产根据合资公司的特点和要求，建立符合股东双方要求的合同签订、审核、执行模式，引入法律顾问参与合同的审查工作，最大程度的降低合同风险；在全面预算管理与动态过程控制方面，山东黄金地产在全面成本测算的基础上，形成以月度为单位的成本管理体系，时时跟踪合同执行、设计变更、签证单等的发生，及时对产生偏差的分项进行调整，确保目标成本不会产生大的变动。尤其值得一提的是，在18街坊项目融资过程中，山东黄金地产创新采用了开发贷款与土地款融资相结合的方式，极大拓宽了融资渠道、提高了融资速度，及时回笼了前期土地投资，有效降低了财务费用，提高了资金使用效率。

　　目前，为稳妥推进土地资源的获取工作，拓宽在上海区域的业务范围，山东黄金地产又先后研发了10余个意向地块，为在上海区域的可持续发展积蓄发展新力量。