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贺婧宜制图 年初,由易居中国发布的《2016年度全国房地产市场报告》指出,楼市政策风暖,市场向上,引起市场广泛关注。 这一预测在惠州新年楼市发展过程中得到验证。今年的楼市延续着去年四季度的翘尾行情,截至2月底,2016年惠州楼市已经实现237.6万平方米的成交数。在市场交易带动下,没有了年终业绩压力的开发商也悄然提价,楼市量价双双反弹。 这是否意味着新一轮的楼市上涨周期即将到来?南方日报记者就此与多名惠州行业专家进行探讨。 房价如何发展? 稳中有升,警惕虚高 无论是2014年的低迷楼市,还是2015年的回暖市场,各式优惠策略搭配下,市场的低价走量都让置业市民印象深刻。但不同的是,随着去年中以来,市场交易量的持续放大,楼市价值也得到一定程度上的恢复,房价也呈现出稳中微增局面,在国家统计局去年的分月房价变动中,惠州表现稳定。 然而,随着去年底中央密集发声去库存。以及年初以来,央行等部门活跃的刺激政策再度发力,楼市呈现出稳涨的势头。以城区市场为例,刚刚过去的1、2月,惠城均价就达到6565元/平方米,尽管并非高位,但较之2013年的6392元/平方米的均价涨势明显。 具体到市场,在记者走访过程中,多个项目的集中提价则尤为让购房市民关注。 房价将上升?北上广深等一线城市的市场实况让市场陷入迷雾。对此,市房产中介协会秘书长刘新群介绍,无论是就行业本身还是惠州的社会经济发展局面而言,惠州房价上涨的空间都较为有限。她说,尽管从去年开始市场需求变得旺盛,但具体到当前市场,存量依然明显,这也确保了供需之间的关系。 具体到当前市场看涨的声音,惠州楼市专家、世联行资源策略中心总经理胡光宇则认为需要警惕。在密集的政策刺激下,市场确实面临着众多利好,但这与惠州房价是否会上涨并无必然关联。供求关系还是最主要的,惠州总体而言还是存量市场,供需关系没有变,房价自然难上涨。对于楼盘提价,胡光宇说,年初的市场,开发商没有业绩压力,提高销售价格也有利于购房者树立信心,更多的还是为后续推货蓄力。 临深片区热销能否持续? 配套完善,吸引力持续 在记者采访中,尽管专家们并不看好惠州房价会大涨,但他们对于大亚湾、惠阳等临深区域市场则表示看好。部分企业因为去年底万达进驻大亚湾的消息,就将楼盘均价大幅上涨至10000元/平方米左右,同样受到市场的认可。 2015年回暖的市场过程中,大亚湾市场近乎是神一般的存在。去年初惠州城区等地都延续着2014年淡市环境,而大亚湾随着深圳市场的助力异军突起,多个月份均超过惠城仲恺,坐上惠州区域楼市的头把交椅,月度销售突破3000套、4000套成为常事。直至今年初,区域市场呈现出局部供不应求局面。 对于这一势头,大亚湾房协会长谭建文直言属必然。大亚湾的地缘优势很多年前就开始在说,但一直没显现出来。2015年,在深圳直辖传闻、深莞惠一体化提速的情况下,深圳中低收入群体在高房价的加压下流入大亚湾。“跟着深圳老大哥,它们吃肉,我们喝喝汤也够了。”谭建文说,预计2016年这种趋势还会延续,区域楼价也还有进一步上升的空间。 这一观点也得到了惠州楼市评论人范忠洲的认同。他说,以大亚湾为代表的临深区域,在深圳房价持续上涨背景下,价格差不断引起关注,也进一步加快了该部分人群异地置业安家的步伐。而随着万达、灿邦等商业体、医院和学校等配套的完善,该区域的吸引力也将进一步增强。 土地市场会否回暖? 市场仍在转型,潜力地块有限 2015年惠州楼市交易不乏亮点,但在土地交易环节则难觅亮色。根据公共资源交易信息显示,全年累计超过100宗地块遭遇流拍,成交地块则为117宗,总交易金额48.3亿元,环比下跌44%。 结合具体交易,下角梅湖多宗土地分时段连续两次挂牌均遭遇流拍。直至年底德威集团耗资7.57亿元拿下马安大沥片区组团地块,惠城土地市场才迎来一抹亮色。 进入2016年,随着暖市行情进一步稳定,交易量的攀升是否会刺激开发商的拿地热情?对此,惠州市嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥直言可能性不大。虽然现在的市场转暖,但行业转型还在持续,部分开发商仍处在自身布局的优化进程中,不大可能贸然拿地,而是会精细化规划既有土地储备的开发。 惠州楼市独立评论人余鹤皋则认为,当前优质地块有限也将制约企业的拿地热情。在主城区范围内的地块,基本进入开发流程中,余下的城郊地块则由于交通和配套不便而难有吸引力。 行业营销能否改变单一模式? 供需生态恢复,营销多样化 毫不夸张地讲,2015年的房地产市场除了属于开发商,同时也属于中介机构。在互联网+思维的推动下,电商平台如雨后春笋,占据了惠州楼市营销的大半壁江山。 依托惠州近1000家分布于各个区域的中介门店,以及数以万计的经纪人,在电商搭建的行销平台下,全城范围内拓客。部分楼盘甚至推出全民经纪人,用高额的成交佣金吸引线下拓客。 不同于以往的行业营销模式,中介拓客直面消费者,这也带来了可观的市场销售。很长一段时间内,开发商从试水电商逐步演变成依赖,直至完全离不开。楼盘一旦暂停电商拓客,项目销售即陷入泥潭。 有开发商负责人直言,电商拓客是无奈而为之,业绩压力在那里,但实际效果却犹如饮鸩止渴。项目客户被透支,正常的销售生态被打破,且高佣金和高优惠进一步摊低了企业利润,拉低品牌形象。 这一局面随着市场回暖是否会改变?胡光宇认为这是必然。中介拓客不是不好,而是市场不应该只有一种声音。正常的房地产市场应该是百花齐放百家争鸣,涉及到营销环节则应该是创意的比拼,吸引客户的关注,塑造项目的价值。 范忠洲则表示,电商平台下的中介拓客本身就是阶段性市场的权宜之计。为了阶段性的销售业绩,无奈而为之。但随着市场销售好转,供需生态的逐步恢复,自然就会被摒弃。 南方日报记者 张峰 （责任编辑：施晓娟） |
