|
链家地产门店快速扩张 中国青年网北京2月26日综合 风雨欲来。正在进行IPO筹备的链家地产正进行增资扩股，作为国内目前最大的二手房中介龙头，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家集团”）被认为是房价暴涨的幕后推手之一。两场纠纷事件揭开链家黑金的一角，也暴露出链家地产隐瞒房产信息、违规放高利贷、垄断房源肆意定价、管理薄弱人员混杂的“四宗罪”。 隐瞒房产信息 交易流程跑偏 据人民日报报道，上海消保委在今年年初公布了与链家有关的两起案例，两位购房人黄先生和庄先生均通过链家门店签订房地产买卖居间协议，两位买房者在交完定金后均无法实现交易。因房屋除了自身的贷款并未清偿之外，还用作贷款质押。 对此，链家方面回应，承认在庄先生的事件中存在服务问题，然而对两个案例中公司应该承担何种责任只字不提。 上海市住建委2月24日回应，初步调查发现链家门店存在不规范的经营行为，目前已经开展正式调查。调查期间将暂停涉事门店和经纪人员的网签资格，调查结果将向社会公布。 一位上海私募基金人士对媒体表示，在现在上海今天不知道明天房价的状态下，每一个买家、卖家都是不理性的，夹在其中的链家自然也不可能逃脱被传染的命运，拥有着二手房的最大房源在手，而且再结合链家近来的飞速膨胀，自然成为众矢之的。 一位曾参和中介参与二手房交易的房主梳理了房产交易的正常流程，通常而言，贷款没有还清的房子，也是可以正常交易的。只不过，卖家都通常要求买家先付首付，卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后，解除抵押，然后进行交易。现在的房价越来越贵，出售房屋有贷款是普遍现象。为了推动交易进行，链家在金融方面做了许多尝试。比如为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资金周转难题时，链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回，一般而言，链家也会将拟出售的房子先抵押，再放款给购房人。这就出现了拟出售房子既有贷款又有二次抵押的情况。 房产高价催生中介理财 叫停金融产品 以贷款为主体，链家地产中介构建的新兴的金融业务链家理财，这一业务被描述成为：“首创了房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条。” 其中，主要的金融业务为北京理房通支付科技有限公司（下称“理房通”）和北京链家房地产经纪有限公司下设的金融事业部两部分。 理房通共涉及通通赚和定金宝、房款保两类产品。其中，通通赚实则为解决站岗资金而设定的货基产品，投资者真正购买的是年化收益率为2.953%的嘉实基金的货币型基金。北京大成（上海）律师事务所高级合伙人刘新宇表示，背后隐藏的风险问题更多体现在货币基金的收益走向，是真正流向了投资者的口袋还是被理房通所自用尚不得而知。 定金宝和房款宝是两款类淘宝平台的支付宝产品，在购房者与售房者不存在信任基础上，购房者先行将定金和首付款放入上述两款产品所在的第三方账户之中进行“冻结”，当交房完毕后，资金账户“解冻”，再行转入卖房客户账户中。 业内认识表示，中介之所以可以做到借贷，是因为中介拥有不少的监管资金。什么是监管资金呢？“买卖双方通过中介认识，成交时，买方有时会有顾虑，认识第二天就做几百万的生意，万一卖方拿了首付款，跑了，首付没了，房子也没了。于是，有的买家会把首付交付给中介，让中介托管。中介的监管资金往往非常庞大，因为一套房首付动辄几十万，多则几百万。 中介的监管资金还有一部分来自尾款。在正式交房前，买卖双方按约定会留百分之几的房款，在买家拿到钥匙时，才最后交给卖家。如果买卖双方不放心，有的中介会说，也可以交我们中介管。这笔尾款也相当可观，房价不同，单笔也有数万到十几万不等，一放也得几个月。 北京大成（上海）律师事务所高级合伙人刘新宇表示对媒体表示，由于房屋交易周期较长，因此投资者或将该笔款项存入账户长达一周、10天甚至更久，才转入售房者账户，这笔沉淀资金并没有任何的银行存管、托管措施，存在极大的挪用风险。而这也是此前网贷行业叫停第三方支付备付金账户的原因所在。 不过，从2月24日起，链家叫停了所有金融产品，还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息。 垄断房源肆意定价 中介人员混杂 房地产中介人士表示，链家的房源都是联网的，每一个门店都能看到全上海挂在链家上的房子，这家签不了大不了换到另外一家，这个房产经纪人不行，大不了换另一个经纪人。该人士表示，自从2014年国家取消房地产经纪人准入类职业资格，调整为水平评价类职业资格后，开一家房产中介非常简单，下面的业务员根本不需要持有房地产经纪人资格证。只有在二手房买卖敲定合同，去交易中心进行网上签约时，才需要持有房地产经纪人资格的人员去申请交易秘钥。所以，就算是门店和相关经纪人被暂停网签权，正式交易时让另一持证经纪人去就行了。 这就导致了地产中介从业人员的混杂， 公开资料显示，链家集团2001年成立于北京，当时员工仅有37人，而现在的链家已经拥有超过8万人的房产经纪人团队，从2015年开始，链家走出北京，在全国跑马圈地，先后合并成都、上海、深圳、广州、重庆等地区领头房产中介，一时间风头无两。 然而，链家还有着更大的野心。到2017年，链家集团希望实现每月1亿的网站独立访问量、真实有效的房源超过200万、超过10万经纪人客户、每年1万亿以上的交易额，成为中国最大的房产O2O平台。 为了快速铺开业务，链家还推出“速销房”独家委托业务，即房东将房源独家委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。 据第一财经日报报道，一位使用过链家购买房屋的购房者孙小姐称，链家并不会公开每套房源的信息，从而造成房源很少的情况，有时候还会虚构购房者出现制造抢房的情况，以此抬高房价。 随后链家开始高速发展，先是将经纪人底薪提高了5000元/月，随后开始不断扩张门店和招聘经纪人。链家扩张门店主要通过新增和吸收两种模式。新增就是各个区域总进行门店选址继而租下门店进行门店拓展，而吸收则是吸收很多中小经纪公司的门店，继而完成门店扩大。 地产中介屡受诟病 链家IPO估值或受影响 链家董事长左晖也在其朋友圈做出了正面回应，承认绝大多数纠纷都有链家的问题，链家的经纪人员确有瑕疵。中原地产分析师张大伟认为，链家最令人诟病的是逐渐形成的垄断地位将控制行业的话语权甚至定价权，今后可能让买卖双方都陷入被动。 不仅如此，链家也反映了中介行业的一般状况，地产中介行业整体面临着全面的“信用塌方”。来自上海市消保委的数据显示，2015年房产中介服务投诉量达到794件，较2012年增长184%。 此外，在评级机构大公国际2015年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单，大公国际认为其存在重大信息披露不充分；涉嫌设立资金池；债务人偿债能力无法评估；风控措施有效性存疑等问题。 这也影响了链家的IPO估值，某大型PE机构人士表示，“此前（链家）估值400亿，太高了，现在砍到330亿，由于其财务不规范，现在还在杀价。”在此IPO之行前的紧要关头，链家集团的危机或将对其估值造成强烈地负面影响。 |
